Практики

Узаконивание перепланировки квартиры

Мечтая улучшить свои жилищные условия, превратить свою ветхую малометражную квартиру в элитные апартаменты, многим приходят в голову гениальные способы перепланировки своих метров. Многие из этих идей так и остаются без воплощения, не найдя одобрения со стороны компетентных органов. В данной статье мы ответим на главные вопросы, которые появляются вместе с желанием произвести перепланировку квартиры.

 

Какие изменения не нужно согласовывать?

Согласно п. 2 ст. 25 ЖК РФ, перепланировка жилого помещения - это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Исходя из вышеуказанного определения, перепланировкой не считаются в частности:

- отделочные работы;

- замена коммуникаций, установка кондиционера;

- разборка подоконной части стены, если данные действия не влияют на прочность конструкции (Апелляционное определение Московского областного суда от 15.12.2014 по делу N 33-27910/2014) и пр.

Если ответ на вопрос, является ли желаемое изменение перепланировкой - неочевиден, можно обратиться в проектную организацию за соответствующей консультацией.

 

Какая перепланировка категорически запрещена?

Не представляется возможным согласовать следующие изменения:

• увеличение кухни или санузла за счет жилой комнаты более, чем на 25% от жилого помещения;

• перенос «мокрых» зон (кухни, санузел), если на месте переноса у соседей сверху или снизу расположена «сухая» зона (спальня, гостиная, коридор).

• сносить несущие стены, общедомовые коммуникации и пр.

   

Чем грозит самовольная перепланировка?

Самовольная перепланировка является административным правонарушением (ст. 7.21 КоАП РФ), за совершение которого предусмотрен штраф в размере от 2000 до 2500 руб. для помещений в многоквартирных домах.

Кроме того, через суд орган местного самоуправления может обязать Вас привести помещение в первоначальное состояние, в соответствие с технической документацией (Апелляционное определение Московского городского суда от 10.08.2016 по делу N 33-30344/2016)

 

Как узаконить перепланировку квартиры?

Такой порядок:

1. Подготовить следующие документы:

А. Проект перепланировки, обратившись в архитектурно-проектную организацию, входящую в СРО проектировщиков;

Б. Согласие всех собственников квартиры, членов семьи собственника, лиц, постоянно проживающих в ней.

В. Технический паспорт и экспликация квартиры, поэтажный план дома по состоянию до произведенной перепланировки.

Г. Правоустанавливающие документы на квартиру.

Д. Заявление в установленной форме.

 

2. Обратиться в специализированный орган (Архитектурный комитет соответствующего муниципального образования) напрямую, либо через МФЦ с вышеуказанным пакетом документов.

 

3. После получения разрешения, произвести перепланировку.

 

4. Обратиться в орган, выдавший разрешение на перепланировку с целью получения акта приёмочной комиссии.

 

Что делать, если перепланировка уже совершена, а разрешения нет?

На основании ч.4 ст. 29 ЖК РФ, самовольную перепланировку можно узаконить только через суд. Согласно сложившейся судебной практике, надлежащий способ защиты в данном случае – иск о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии.

Предметом доказывания при рассмотрении подобных дел является факт отсутствия нарушения прав и законных интересов граждан, отсутствие угрозы жизни и здоровью, соблюдение интересов окружающих (Апелляционное определение Московского областного суда от 08.06.2016 по делу N 33-15359/2016).

При этом, перед обращением в суд с исковым заявлением необходимо получить отказ уполномоченного органа в предоставлении разрешения на перепланировку (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.02.2016 N Ф05-20223/2015 по делу N А41-35314/2015).

 

Помимо документов, необходимых для узаконивания еще несуществующей перепланировки (см.выше «Как узаконить перепланировку квартиры»),  к заявлению о перепланировке необходимо предоставить технический паспорт и экспликация квартиры, поэтажный план дома с учетом перепланировки, а также заключения Роспотребнадзора, санитарно-эпидемиологической службы, архитектурно-планировочного управления и пожарного надзора о соответствии перепланировки строительным нормам, требованиям безопасности.

Для успешного разрешения дела в суде, рекомендуем в порядке вещей подготовить заключение внесудебной технической экспертизы о соответствии перепланировки строительным нормам, безопасности, соблюдении интересов других лиц (Апелляционное определение Московского областного суда от 13.07.2015 по делу N 33-16627/2015), либо в судебном заседании ходатайствовать о проведении такой экспертизы.