Задать вопрос

Услуга

ФИО

Телефон

E-mail

Вопрос

Практики

Процедура купли-продажи дома с земельным участком

Недви́жимость — вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Согласно действующему российскому законодательству, сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации и считаются заключенными только при условии такой регистрации. При этом регистрирующий орган производит соответствующую запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сделка с недвижимостью (приватизация, мена, дарение, завещание, купля-продажа, рента) при отсутствии государственной регистрации считается незаключенной и не несет правовых последствий. При этом регистрации подлежит переход права собственности по данному договору. В России регистрацию сделок с недвижимостью ведет специальный государственный орган — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Существует две формы заключения сделок — нотариальная и простая письменная, имеющие совершенно одинаковую юридическую силу.

Оценка недвижимости

Оценка недвижимости является одним из самых распространенных видов оценочной деятельности и включает в себя определение стоимости объекта. При этом определяются несколько видов стоимостей, наиболее распространенными в практике являются: рыночная, ликвидационная, восстановительная, замещения и т. д.

Рыночная стоимость

Рыночная стоимость характеризует стоимость объекта на сложившемся рынке, при этом стоит учитывать, что рыночная стоимость — это стоимость, по которой приобретет объект благоразумный покупатель, обладающий всей необходимой информацией. Как правило, данная стоимость применяется при сделках купли-продажи, передачи объекта в залог, определении арендных платежей и т. д.

Эта стоимость и является самой важной к оценке для обычного человека, ибо отражает реальную сложившуюся цену, по которой возможно проведение сделок.

В формировании рыночной цены играют роль несколько факторов:
• Экономический. Увеличение уровня жизни и появление сбережений ведет к всплеску спроса — ибо недвижимость считается наиболее надежным и консервативным способом сбережения.
• Развитие банковского кредитования — снижает планку по состоятельности к покупателям недвижимости, вызывая увеличение их количества, что в совокупности с ограниченным предложением создает сильное давление на цену «снизу».
• Ограничение предложения — в условиях современных городов, сложно находить место под застройку, что приводит к низким темпам строительства, и в совокупности с необходимостью выполнения социальных программ (жилье для очередников, военных и.т.п.) создает дефицит предложения.
• Традиционные жилищные проблемы населения — большое количество населения в России, живет в стесненных жилищных условиях, либо в арендуемом жилье, что в совокупности с развитием банковского кредитования и повышением уровня жизни ведет к увеличению спроса и как следствию, увеличению цены.
• Инфраструктурный фактор — России свойственна сильная централизация. Высокий уровень жизни достижим только в крупных городах, что усиливает центростремление населения и формирует спрос на жилье в этих городах. Кроме того, плохая транспортная инфраструктура не дает развиваться строительству жилья вне крупных транспортных узлов.
• Отсутствие зрелого рынка аренды — рынок аренды недвижимости в России является — «диким», без четко прописанной законодательной базы, с незакрепленными правовыми основами. Следовательно, потребители стараются любыми путями перейти из класса арендаторов в класс собственников, права которых защищены гораздо лучше — формируя спрос.
• Психологический фактор — покупатели, принимая решение о покупке производят сравнение вариантов — исходя из текущих уровней цен. И понятие «дорого»/«дешево» формируется под воздействием среднерыночных цен на тот или иной объект недвижимости. То есть если объект недвижимости стоит выше среднерыночной цены за подобные объекты, то это «дорого», а если ниже то «дешево». При этом в расчет принимается не абсолютная, а относительная стоимость недвижимости.

На сложившемся рынке недвижимости для определения Рыночной Цены проводится так называемый сравнительный анализ подобных объектов. Сравниваются цены предложений при прочих равных условиях. Цена предложения может отличаться от цены покупки (цены сделки) за счет торга или особых условий сделки. Для первичного анализа и отслеживания ценового тренда используется понятие средняя цена.

Ликвидационная стоимость

это стоимость, которую можно получить при продаже оцениваемого объекта за ограниченный срок времени. Данная стоимость всегда ниже или равна рыночной. Восстановительная стоимость это стоимость строительства нового здания или сооружения, применяется в основном при оформлении договоров страхования, при которых при наступлении страхового случая производится выплата, равная стоимости нового сооружения без учёта амортизации (износа).

Стоимость замещения

это стоимость строительства нового здания/сооружения с учётом накопленного износа. Данная стоимость используется при определении рыночной стоимости (к ней прибавляется стоимость земельного участка) и при назначении страховых выплат.

Документы, необходимые для проведения экспертизы недвижимости

• документы, обозначающие физические границы объектов недвижимости, к которым можно отнести копию геодезических планов или карт с описанием и обозначением местоположения оцениваемых объектов,
• документы из БТИ (бюро технической инвентаризации),
• данные о постройках и сооружениях, имеющихся на территории оцениваемых объектов недвижимости,
• документы, подтверждающие права собственности на землю,
• документы по обремененности данного объекта недвижимости (если таковые имеются), к которым относятся документы о залоге, аренде, соглашения, договоры, специальные налоговые обложения, долговые обязательства и т. п.)

Видео по теме


Процедура купли-продажи дома с земельным участком 

 Согласно Федеральному закону № 122-Ф3, сделка купли-продажи любой недвижимости подлежит государственной регистрации в Федеральном Управлении государственного регистрационного центра. На основании чего возникают права собственности на имущество. Чтобы купить дом и прилегающий земельный участок в собственность, необходимо подготовить ряд документов для государственной регистрации.

Покупка дома с землей - достаточно сложный процесс для юридически неграмотного человека. Ключевой момент совершения сделки - правильно оформленные документы, которые гарантируют честность намерений каждой из сторон. 

Одной из частых ошибок является пренебрежение двумя важными правилами: это проверка права на землю и права на сам объект недвижимости. Нужно проследить, чтобы эти два права были заверены и зарегистрированы. 

Если вы покупаете дом и земельный участок самостоятельно, не привлекая специалистов из агентства недвижимости, то должны внимательно ознакомиться с имеющими документами у продавца и заключить сделку в соответствии со всеми требованиями действующего законодательства на момент совершения покупки. 

Ваш продавец обязан подготовить пакет документов, на основании которых вы сможете заключить договор купли-продажи, оформить акт приема-передачи и подать пакет документов в ФУГРЦ для регистрации прав собственности на купленное имущество. 

Ознакомьтесь с паспортом продавца. Если имущество продает нотариально доверенное лицо, убедитесь, что доверенность не просроченная. Для этого нелишним будет обратиться в нотариальную контору по месту выдачи доверенности и заплатить нотариусу за выдачу информации по поводу действительности документа. 

Ваш продавец должен иметь свежую выписку из кадастрового паспорта на дом и на земельный участок, копию кадастрового плана на дом и на земельный участок. Для сделки обязательно требуется иметь свидетельство о праве собственности на продаваемую недвижимость, выписку из домовой книги и лицевого счета, нотариальное разрешение от всех собственников, если в свидетельстве о праве собственности указаны несколько лиц (статья № 244 ГК РФ). Если продавец имущества находится в зарегистрированном браке, в котором приобреталась недвижимость, нотариальное разрешение на продажу требуется от второго супруга (статья № 34 СК РФ, статья № 256 ГК РФ). 

Если на дом и земельный участок имеют права собственности несовершеннолетние, недееспособные, ограниченно способные лица, удостоверьтесь, что имеется постановление органов опеки и попечительства, которое разрешает отчуждение недвижимости (статья №№ 28, 29, 26, 30 ГК РФ). 6 Если все документы в полном порядке, заключите нотариальный или письменный договор купли-продажи и оформите акт приема-передачи. Договор и акт должен быть оформлен отдельный на дом и на земельный участок. Если вы составляете данные документы в простой письменной форме, учитывайте статьи №№ 550, 421, 420, 549, 432, 554, 317, 555, 292, 558 ГК РФ. В данных законодательных актах дано подробное разъяснение по поводу правильного заключения договора. 

После оформления сделки зарегистрируйте свои права собственности в ФУГРЦ. Через один месяц вы станете полноправным владельцем приобретенного имущества и получите свидетельства о праве собственности на дом и земельный участок. 


Подводные камни

Иногда происходит так, что у продавца нет права собственности на землю, но он имеет право пожизненного наследуемого дарения, либо собственник зарегистрировал только землю, но не имеет права на постройки. В этих случаях вы в дальнейшем можете столкнуться с проблемами, которые смогут решиться только лишь в судебном порядке. 

Если вы решаетесь приобрести дом по доверенности, обязательно проверьте все документы у нотариуса, так как участились случаи с мошенничеством в данном направлении. Обязательно нужно найти человека, который составил эту доверенность и уточнить о том, что собственность выставлена на продажу. 

Итак повторим перечень необходимых документов: 

Обязательными при покупке дома и земельного участка являются правоустанавливающие документы на недвижимость. 

К таким документам относятся свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом или акт приёмной комиссии о приёме в эксплуатацию законченного объекта (если дом был построен непосредственно продавцом). Однако существуют и другие жизненные обстоятельства, после которых человек вступает в право собственности. Именно поэтому перечень документов может расширяться. 

Список могут дополнить следующие документы: 

- договор купли-продажи, дарения или мены; 

- свидетельство о вступлении в право наследства, к которому прилагается свидетельство о государственной регистрации; 

- технический паспорт домовладения, в котором фиксируется общая площадь дома и площадь каждого из помещений, а также их границы; 

- документы, подтверждающие право собственности на земельный участок. В обязательном порядке следует проверить, чтобы земля, на которой построен дом, являлась фактическим имуществом продавца, а не только верно оформленной. Она обязательно должна быть в праве собственности. Помимо этого, стоит помнить, что земля должна быть приватизированной. Соблюдение этих пунктов гарантирует вам отсутствие лишних проблем при покупке. 



Трехгорная мануфактура Метро Главстрой Госнииас Авионика Гознак Авилон Жигули Снежная Королева Гулливер ГУЗ ДО концепт Ирбис Нефтьмагистраль Астин БНС Болид Виктория Фортуна Эко Торг ДАД Динамико Тролвус 1000 мелочей Эмикс Золотой Снег Компетишн Леомикс Малино Метромонтажавтоматика Мидиса Моторхоум Параметрикс Рала Атака Терминал Стройконсалт

Юристы, специализирующиеся на услугах практики

Новости и статьи по данной услуге

10 Апр

Нотариусы будут бесплатно регистрировать недвижимость в Росреестре

Правительственная комиссия по законопроектной деятельности поддержала законопроект, обязывающий нотариусов при оформлении сделок с недвижимостью проводить и регистрацию в Росреестре

Читать далее >
26 Мар

Московские предприниматели смогут воспользоваться кредитами при покупке городской недвижимости на торгах

Покупатели городского имущества в рамках реализации Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» теперь смогут воспользоваться кредитными или заемными средствами при оплате приобретаемого имущества на торгах.

Читать далее >
16 Мар

Очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости пройдет в Москве в 2018 г.

На сайте Мэра Москвы появилось официальное сообщение о проведении в 2018 году государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории города Москвы...

Читать далее >
Наверх