Задать вопрос

Услуга

ФИО

Телефон

E-mail

Вопрос

Практики

Обманутые дольщики

Видео по теме

Обманутый дольщик — дольщик, в отношении которого застройщик не выполнил взятые на себя обязательства по строительству объекта недвижимого имущества, и передачи в установленный договором срок доли построенного объекта для оформления права собственности.
Основные понятия
  •  Долевое строительство — вид строительства, при котором застройщик привлекает средства дольщиков (граждан и юридических лиц) для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.
  •  Участник долевого строительства — физическое или юридическое лицо, заключившее договор о долевом участии со строительной компанией (застройщиком).
  •  Застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства") случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

 
  • Договор участия в долевом строительстве — договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется, в установленный договором срок, построить определенный объект недвижимого имущества или организовать его строительство и передать часть построенного объекта (объект долевого строительства) другой стороне (дольщику) для оформления права собственности, а дольщик обязуется в срок осуществить капитальные вложения в строительство (финансировать строительство) объекта.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч.3 ст.4 214-ФЗ). Договор в обязательном порядке должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок её уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии в ДДУ данных условий договор не считается заключенным!
  •  Основные виды нарушений застройщиком взятых на себя обязательств: «двойная продажа» прав на одну и ту же квартиру нескольким дольщикам, затягивание сроков (приостановка) строительства и передачи объекта, несоответствие качества выполненных работ на объекте недвижимости стандартам.
В случае банкротства застройщика участники долевого строительства в соответствии с ФЗ «О несостоятельности (бакнкротстве)» (Глава 9, параграф 7) могут предъявить свои требования к застройщику для рассмотрения их в Арбитражном суде. Большинство видов нарушений застройщиком подпадает под действие статьи 159 УК РФ «Мошенничество», однако применить к ним данную статью довольно сложно, т.к. он (застройщик) находит множество способов обойти закон (см. Обход закона, «серые схемы»).
Федеральный закон № 214/2004г

 В апреле 2005 вступил в силу закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (с возникновением у этих участников права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и/или ином объекте недвижимости).
Закон установил допустимую форму договора о долевом участии в строительстве многоквартирных домов, направленную на защиту прав физических лиц от недобросовестных застройщиков. Этот закон регламентировал возможности вложения денег частными лицами в строительство и ужесточил надзор над застройщиками, увеличив их ответственность.

 Обход закона, «серые схемы»
С момента вступления закона в силу большинство застройщиков этот закон проигнорировали, пойдя по пути придумывания схем его обхода, оставляя дольщиков бесправными. Наибольшее распространение получили: предварительный договор купли-продажи и вексельная схема. Так до 2009 года на вексельную схему и аналогичную ей схему с заключением предварительного договора купли-продажи приходилось до 90 % всех продаж новостроек.
Предварительный договор купли-продажи — довольно распространенная схема на первичном рынке. Её смысл в том, что в будущем, когда застройщик получит разрешение, всю необходимую документацию и достроит дом, он заключит с гражданином основной договор купли-продажи готовой квартиры. То есть обязуется в будущем продать квартиру. По заключенному с фирмой предварительному договору все квартиры числятся не за конкретными дольщиками, а за застройщиком. Сценарий такой: застройщик заключает с участниками долевого строительства предварительный договор купли-продажи, оформляет на себя в собственность квартиры, а потом продает их дольщикам. Но деньги с покупателя застройщик получает по предварительному договору купли-продажи — квартира полностью оплачивается в момент его заключения, а не когда она появится физически. Предварительный договор купли-продажи (в отличие от основного) не подлежит государственной регистрации, а значит, ничто не мешает застройщику, взяв с вас деньги, подписать затем еще несколько договоров на ту же квартиру. Застройщик не дает никаких обязательств построить дом к определенному сроку. В принципе, закон не запрещает использовать предварительные договоры долевого участия в строительстве, но он исключает возможность принимать по ним оплату. На практике это ограничение благополучно обходят, — к примеру, берут деньги не по предварительному договору, а якобы в счет резервирования средств по основному договору. Законность этих действий также вызывает сомнения.
Одна из разновидностей предварительного договора предполагает использование векселя (вексельная схема). Чтобы явно не нарушать закон, деньги обычно занимают у граждан под вексель. Суть этой схемы в том, что с гражданином, который хочет приобрести квартиру, вместо договора долевого участия, заключается два договора — обычно предварительный договор купли-продажи (или соглашение о намерениях) и договор купли-продажи векселя. По нему покупатель не передает деньги, а подписывает соглашение о покупке у застройщика векселя на сумму стоимости квартиры. При этом в предварительном договоре оговаривается, что оплата будущей сделки возможна путём погашения векселя. По вексельной схеме дольщики получают не саму квартиру, а лишь обязательство её передать. Ведь вексель — это ценная бумага, которая подтверждает, что гражданин дал на такой-то срок фирме деньги в долг. Они потом должны быть засчитаны в стоимость квартиры. То есть застройщик погашает вексель не деньгами, а квадратными метрами. Фактически он производит зачет встречных обязательств. Вексель и обязательство предоставить квартиру формально никак не связаны. То есть при ближайшем рассмотрении привлечения денежных средств в долевое строительство нет. В векселе невозможно указать конкретную — подлежащую передаче — квартиру. А стало быть, нет гарантий, что застройщик обменяет ценную бумагу именно на квартиру, а не рассчитается с вами вашими же деньгами. Нормативных актов, обязывающих его выполнить обещание, просто не существует. Ну, а в случае банкротства застройщика дольщик не сможет получить и денег, предъявив вексель к погашению. К тому же по истечении оговоренного срока обращения векселя фирмы, его выдавшей, может уже и не существовать. Еще одна опасность таится в следующем. Если вексель с определенным сроком оплаты не предъявить к оплате в течение года со дня выдачи, держатель этой ценной бумаги теряет право получить выплату по ней. Граждане обычно не знают этой подробности, и в случае, если застройщик недобросовестный, возникнут проблемы. Покупатель в такой схеме абсолютно не защищен.
В последнее время получил следующий вид мошенничества: застройщиком покупается небольшой по площади земельный участок, предназначенный для индивидуального строительства. Участок может находиться в поселке, садоводческом или дачном товариществе. На участке строится многоквартирный жилой дом. Квартиры продаются как доли в доме. При строительстве таких домов часто нарушаются градостроительные нормы, они не обеспечены инженерными коммуникациями и могут быть снесены по решению суда (см. Высотка на шести сотках).
Использование схемы ЖСК - допускается 214 ФЗ, но регулируется Жилищным кодексом РФ. В отличие от договоров долевого участия, договоры паенакопления не подлежат обязательной регистрации Росреестром. Это позволяет застройщикам, использующим ЖСК, совершать двойные продажи (т.е. продавать одну и ту же квартиру дважды и больше раз разным покупателям). Продавать квартиры через ЖСК, согласно Жилищному кодексу РФ, можно до получения разрешения на строительство. Если администрация муниципального образования не выдаст разрешения на строительство, такие дома могут быть признаны самостроями и по решению суда снесены.

 Решение проблем
В Москве
Первая волна обманутых соинвесторов строительства жилья прокатилась по России в 2003—2005 годах. Некоторая часть таких дольщиков пришлась на Москву. К достройке «проблемных» домов столичные власти привлекли крупнейшие строительные компании города.
В мае 2009 года правительство Москвы поспешило заявить о решении проблемы обманутых дольщиков. Но с наступлением экономического кризиса 2008—2009 годов большое количество строек оказалось замороженным[6]. Застройщики ссылаются на финансовые трудности. Дольщики, полностью выполнившие свои обязательства по инвестированию строительства, не понимают, на какие цели были израсходованы их деньги.
В мае было обнародовано число замороженных в Москве строек — 148 (около 10 тысяч квартир). Депутат А. Беляков говорил о возможных миллионах пострадавших. Обманутые дольщики, пытаясь привлечь внимание чиновников к своим проблемам, часто идут на протестные действия (митинги, самозахват, голодовки).

 В целом по стране
Федеральные власти пытаются переломить сложившуюся ситуацию, так, на осенней сессии Государственной Думы РФ, осенью 2009 года приняты поправки в Федеральный закон № 214 от 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Поправки подготовлены в рамках рабочей группы партии «Единая Россия» по защите прав вкладчиков и дольщиков. В частности, предусматривается, что с вступлением в силу поправок все сделки с привлечением средств граждан на рынке жилья будут регулироваться только этим законом (№ 214/2004г).
16 декабря 2013 г. Министерство юстиции РФ зарегистрировало (регистрационный номер 30598) приказ Минрегиона России № 403 от 20.09.2013 г., в котором утверждены критерии отнесения граждан к числу обманутых дольщиков. Таким образом, в конце 2013 года вступили в силу единые для всех регионов России критерии отнесения граждан к числу «обманутых дольщиков». С 1 февраля 2014 года Москомстройинвест приступил к приему заявлений и документов для включения в Реестр пострадавших граждан. Реестр будет формироваться по новым правилам и критериям Минрегиона России.

 Эффективность принимаемых мер
К сожалению, принимаемые меры и поправки в Федеральные законы в корне не изменили ситуацию, проблема обманутых дольщиков продолжает существовать и количество обманутых дольщиков постоянно растет. Существующее законы не регулируют и не гарантируют исполнение обязанностей даже по надлежаще оформленному договору долевого участия, который полностью соответствует требованиям Федерального закона №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и том числе прошедшему государственную регистрацию. А конкретно, неблагонадежный застройщик часто пользуется схемой вывода денег через фиктивные сделки и преднамеренного банкротства компании, после чего по российским законам никакие учредители не несут ответственность за обанкротившуюся компанию. И даже в случаях доказанной в суде вины застройщика, очень сложно взыскать средства за оспоренные преступные сделки, опять-таки из-за несовершенства российских законов.
Согласно только официальным данным, в 2017 году в России насчитывается 38 тыс. обманутых дольщиков. Однако это статистика учитывает не больше трети обманутых дольщиков. Пока складывается ситуация, когда на практике число жертв преступных схем растет, несмотря на усилия властей – с начала года число обманутых дольщиков уже увеличилось на 30 тыс. человек.
По различным подсчетам, число обманутых дольщиков в несколько раз превышает официальную статистику. Так, летом при рассмотрении законопроекта о фонде защиты прав дольщиков, лидер фракции КПРФ Геннадий Зюганов говорил о 150 тыс. пострадавших.
По словам главы комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева, «Единая Россия» сегодня информирует о 130 тыс. человек.








Отзывы о компании

Трехгорная мануфактураМетроГлавстройГоснииасАвионикаГознакАвилонЖигулиСнежная КоролеваГулливерГУЗДОконцептИрбисНефтьмагистральАстинБНСБолидВикторияФортунаЭко ТоргДАДДинамикоТролвус1000 мелочейЭмиксЗолотой СнегКомпетишнЛеомиксМалиноМетромонтажавтоматикаМидисаМоторхоумПараметриксРалаАтакаТерминалСтройконсалт

Юристы, специализирующиеся на услугах практики

Новости и статьи по данной услуге

02 Апр
22 Фев

Дайджест новостей земельного права за январь 2018 года

Дайджест новостей земельного права за январь 2018 года

Читать далее >
29 Дек

Дайджест новостей земельного права за ноябрь-декабрь 2017 года

Законодательные изменения, акты органов исполнительной власти в сфере земельных отношений, проекты нормативных правовых актов, судебная практика Верховного Суда Российской Федерации - все свежие новости земельного права в Дайджесте за ноябрь-декабрь 2017 года.

Читать далее >
Наверх