Задать вопрос

Услуга

ФИО

Телефон

E-mail

Вопрос

Практики

Как продать квартиру в ипотеке - законная схема продажи

ИПОТЕ́КА — одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остаётся во владении и пользовании должника, а кредитор, в случае невыполнения последним своего обязательства, приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества.

Следует различать понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование». Во втором случае кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника. Одним из способов снижения рисков кредитора является ипотечное страхование.

ИМУЩЕСТВО, КОТОРОЕ МОЖЕТ БЫТЬ ПРЕДМЕТОМ ИПОТЕКИ

Имущество, которое может быть предметом ипотеки, определено в статье 5 Закона об ипотеке — недвижимые вещи, указанные в статье 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К таким вещам относят: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотеке; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ В ИПОТЕКЕ - ЗАКОННАЯ СХЕМА ПРОДАЖИ

Прожив некоторое время в квартире, приобретенной в ипотеку, некоторые люди понимают, что им по каким-либо причинам необходимо её продать, а взамен приобрести новое жилье. Возникает закономерный вопрос о возможности осуществления сделки по продаже такой квартиры, ведь она находится в залоге у банка.

Ипотечное законодательство предусматривает полную передачу жилья в собственность покупателя-заемщика. Однако эта собственность считается обремененной, поэтому права покупателя имеют некоторые ограничения. В частности, без разрешения банка владелец жилья не может сдать его в долгосрочную аренду или продать.

Но жизнь – непредсказуема. И случаются обстоятельства, когда владелец ипотечного жилья, квартиры или дома, вынужден заняться его продажей. И первое, что он должен сделать - это поставить банк, выдавший ипотеку, в известность о своих намерениях.

Видео по теме


РАССМОТРИМ ВОПРОС КАК ЖЕ ЭТО СДЕЛАТЬ, СОБЛЮДАЯ НОРМЫ ДЕЙСТВУЮЩЕГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА: 

 - Погашение ипотеки за счет средств покупателя. 

 Есть возможность договориться с покупателем о частичной передаче денежных средств (факт передачи заверяется у нотариуса) с целью досрочного погашения ипотечного кредита. После погашения вы выводите свою квартиру из-под залога банка, после чего оформляете договор купли–продажи, а покупатель доплачивает за квартиру за вычетом ранее внесенных денег. 

 У такого способа продать квартиру, находящуюся в ипотеке, есть некоторые особенности. Банку невыгодно, чтобы вы досрочно гасили кредит, поэтому он может затягивать процесс вывода квартиры из-под залога. Покупатель должен понимать этот момент проволочки. Не многие на это соглашаются, так как пугает передача средств до подписания договора купли-продажи и оформления на нового собственника квартиры.


 - Получение нового кредита. Данный способ не всем подойдет, так как подразумевает наличие высокого личного дохода либо суммарного дохода вашей семьи. Но иногда бывает так, что ипотеку оформляет человек, будучи холостым, а в дальнейшем есть возможность оформить крупный кредит на супругу или ближайшего родственника. Суть данной схемы очень проста. Оформляется новый крупный кредит, которого будет достаточно для погашения полной задолженности по ипотечному займу. Вы получаете деньги, гасите ипотеку и продаете данную квартиру. Опыт показывает, что потери на процентах можно окупить небольшим повышением стоимости жилья при продаже, при этом вы абсолютно легально сможете вывести квартиру из-под залога у банка и законно продать ее. После чего погашается кредит за счет полученных средств с продажи. Минус при таком способе продать квартиру, находящуюся в ипотеке один – нелегко взять второй крупный кредит наличными. Как правило, это даже сложнее, чем взять ипотеку, потому что кредиты наличными не дают на такие сроки как ипотеку. Поэтому соответственно ежемесячный платеж будет большим, а это не все могут себе позволить. 


 - Передача долговых обязательств. Некоторые люди, понимая, что купить квартиру они не могут, ищут возможность купить ипотечный долг как раз у тех, кто в свое время получил квартиру в ипотеку, но хочет ее продать. Через банк можно уступить права другому лицу по сниженной стоимости. Полная передача долга будет проходить в течение 30 дней. Минус – потеря стоимости, плюс – сравнительная быстрота получения средств за ипотечную квартиру. 


 - Если вы - ипотекодержатель (лицо, взявшее жилье в ипотеку) желаете улучшить свои жилищные условия, попросту поменять квартиру или дом, то с разрешения банка можете самостоятельно найти покупателя на свои жилые метры и оформить договор купли-продажи в соответствии с законодательством. Полученные за жилье деньги кладутся покупателем в две ячейки банковского сейфа с тем расчетом, что в одной ячейке находится сумма, достаточная для погашения банковского кредита по ипотеке, а в другой – оставшаяся часть, которая может являться первоначальным взносом для покупки ипотечного жилья больших размеров. После получения денег банк дает разрешение на оформление жилья в собственность покупателя. 


 - Ипотечное жилье (квартира или дом) может быть продано, опять же только с согласия банка, в случае невозможности уплаты долга по ипотеке. В этом случае банк вправе сам найти покупателя на дом, квартиру или выкупить жилье самостоятельно. При этом часть средств, полученных при продаже, идет на погашение ипотечного кредита. Оставшаяся сумма возвращается бывшему владельцу жилья.  


Трехгорная мануфактура Метро Главстрой Госнииас Авионика Гознак Авилон Жигули Снежная Королева Гулливер ГУЗ ДО концепт Ирбис Нефтьмагистраль Астин БНС Болид Виктория Фортуна Эко Торг ДАД Динамико Тролвус 1000 мелочей Эмикс Золотой Снег Компетишн Леомикс Малино Метромонтажавтоматика Мидиса Моторхоум Параметрикс Рала Атака Терминал Стройконсалт

Юристы, специализирующиеся на услугах практики

Новости и статьи по данной услуге

10 Апр

Нотариусы будут бесплатно регистрировать недвижимость в Росреестре

Правительственная комиссия по законопроектной деятельности поддержала законопроект, обязывающий нотариусов при оформлении сделок с недвижимостью проводить и регистрацию в Росреестре

Читать далее >
26 Мар

Московские предприниматели смогут воспользоваться кредитами при покупке городской недвижимости на торгах

Покупатели городского имущества в рамках реализации Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» теперь смогут воспользоваться кредитными или заемными средствами при оплате приобретаемого имущества на торгах.

Читать далее >
16 Мар

Очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости пройдет в Москве в 2018 г.

На сайте Мэра Москвы появилось официальное сообщение о проведении в 2018 году государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории города Москвы...

Читать далее >
Наверх