Задать вопрос

Услуга

ФИО

Телефон

E-mail

Вопрос

Мы в СМИ

15 Авг

ZAKON RU: Одностороннее увеличение арендной платы Москвой - комментарий Павла Лобачева

Об одностороннем увеличении арендной платы Москвой
 
Государство, участвуя в гражданском обороте, устанавливает как для частных лиц, так и в каком- то смысле для самого себя правила, по которым оно действует в этом обороте. Однако, эти правила, или же их реализация уполномоченными органами, далеко не всегда отвечают интересам частных субъектов 

В данной заметке речь пойдет о ситуациях, когда г.Москва выступает арендодателем по отношению к субъектам, которые ранее относились к малому (среднему) бизнесу (субъект МСП), но утратили этот статус
.
Будучи субъектом МСП, лицо вправе претендовать на льготную ставку арендной платы. Когда же это лицо этот статус теряет, город устанавливает новую ставку, которая по идее должна рассчитываться из рыночной цены, для чего производится соответствующая процедура оценки. После того, как она будет установлена в договоре аренды, дальнейшее увеличение происходит периодично на основании указанного в законодательстве повышающего коэффициента.

Соответственно, в договоре, как правило, устанавливается право арендодателя в одностороннем порядке менять арендную плату в связи с изданием соответствующих актов публичных органов.
 
На первый взгляд, описанная конструкция позволяет обеспечить установление в соглашении между публичным собственником и частным лицом справедливой (читай – соответствующей рынку) платы за аренду. 

Но что происходит на практике? 

Публичное образование нередко производит рыночную оценку принадлежащего ему имущества с определенной периодичностью в отношении сразу многих объектов. А изменение ставки арендной платы происходит, как было указано выше, только тогда, когда арендатор теряет статус субъекта МСП. И между этими двумя точками может пройти достаточно много времени.
В результате на деле встречаются такие ситуации: имущество оценено в 2014 году, а арендатор перестает быть субъектом МСП в 2015 году. Что делает ДГИ г.Москвы? Применяет к величине ставки, определенной оценщиком на 2014 год, повышающий коэффициент (!) и направляет арендатору уведомление о об увеличении арендной платы с 2015 года.
 
Но надо учитывать, что в 2014 году в связи с рядом событий (Крым/санкции/падение рубля/иное) стоимость недвижимости, в т.ч. и аренда, резко взлетает, однако ненадолго, ситуация с ценой стабилизируется и уже в следующем году в силу опять же многих причин в среднем по рынку цена снижается. Соответственно, в 2015 году оценка просто неактуальна, она завышена. Неслучайно в ст.12 ФЗ Об оценочной деятельности указывается, что рыночная цена, определенная в отчете об оценке, является рекомендуемой для совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета. 

Естественно, коммерсанты идут в суд оспаривать увеличение арендной платы в связи с нарушением процедуры и даже приносят свой отчет об оценке, ходатайствуют о проведении экспертизы.
 
Но некоторые суды приходят к следующим выводам: ставка арендной платы, устанавливаемая на основании заключения независимого оценщика в соответствии п.2.4 Постановления Правительства Москвы № 800 – ПП от 25.12.2012 носит рекомендательный характер, поэтому ставка в договоре аренды может быть выше или ниже определенной оценщиком величины.
 
То есть по сути, по мнению судов, оценка может производиться не обязательно на тот же период, на который устанавливается новая арендная плата; она может быть рассчитана оценщиком на любой иной период, в том числе на предыдущий год.
 
На мой взгляд, такой вывод создает отличные возможности для произвола при установлении арендной платы, особенно с учетом особенностей экономической ситуации в стране (который и происходит). Зачем тогда вообще проводить оценку, если она необязательна? А как же экономическая обоснованность арендной платы? Стабильность гражданского оборота, наконец? А что делать, если ранее проведенная оценка была неправильной? Кстати, ВАС РФ указывал, что арендодатель, который увеличивает арендную плату непропорционально средним рыночным ставкам, признается злоупотребляющим правом.
 
Таким образом, с одной стороны, публичное образование самостоятельно устанавливает в актах правила определения ставки арендной платы, с другой – оно не обязано их соблюдать. Насколько это справедливо? 

Отметим, что среди решений судов встречаются примеры положительного разрешения данной ситуации, но о единообразии судебной практики в этом важном для оборота вопросе (ведь подобные московским правила установления ставки в договоре аренды есть во многих регионах)  пока говорить нельзя.
 
Подробнее:https://zakon.ru/blog/2019/08/04/ob_odnostoronnem_uvelichenii_arendnoj_platy_g_moskvoj

Другие материалы из раздела

20 Сен

Москва 24: Третью взлетно-посадочную полосу открыли в Шереметьево - комментарий Дениса Литвинова

Денис Литвинов - адвокат и управляющий партнер СЗЮ - прокомментировал вопросы связанные с открытием третей взлетно-посадочной полосы в Шереметьево


Читать далее >
19 Сен

Право.ru: ВС защитил арендатора в деле о преимущественном выкупе - комментарий Павла Лобачева

Ведущий юрист Содружества Земельных Юристов Павел Лобачев прокомментировал, что арендатор сделал не так

Читать далее >
Наверх