Задать вопрос

Услуга

ФИО

Телефон

E-mail

Вопрос

Мы в СМИ

18 Апр

Новая адвокатская газета: ВС признал законность дарения недвижимости, за которую выплачен задаток по предварительному ДКП — комментарий Марины Строкань

Суд пришел к выводу, что если у дарителя были основания полагать, что основной договор не заключен по вине покупателя, то он вправе свободно распоряжаться своим имуществом.

Эксперты «АГ» назвали определение Верховного Суда интересным по разным причинам. По мнению одного, дело показывает важность доказательств признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества на момент совершения сделки. Другой указал, что оно интересно с точки зрения решения поставленного вопроса судами разных уровней. А третий заметил, что интерес представляет подход правоприменителя к оценке поведения продавца.

В феврале 2013 г. между Г. и Ш. был заключен предварительный договор купли-продажи нескольких земельных участков. Во исполнение условий предварительного договора покупатель выплатил задаток в размере 490 тыс. долл. США. Основной договор подлежал заключению в срок до 30 апреля того же года, но впоследствии так и не был заключен. А 20 мая Г. подарила участки своей дочери.

После этого Ш. обратился в суд с иском о понуждении Г. к заключению основного договора, однако суд отказал в удовлетворении требований, так как ответчик уже не являлась собственником спорного имущества. В дальнейшем апелляционным определением Московского областного суда сумма задатка была взыскана с Г. в пользу Ш. При этом судебная коллегия пришла к выводу, что предварительный договор купли-продажи не был заключен, а переданные в качестве задатка денежные средства составляют неосновательное обогащение.

Данный судебный акт послужил основанием для возбуждения дела о банкротстве Г., в рамках которого финансовый управляющий имуществом должника обратился с заявлением о признании сделки по дарению имущества Г. ее дочери недействительной и совершенной со злоупотреблением правом.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении требований управляющего. Они сослались на положения ст. 10 и 168 ГК РФ, ст. 213.32 Закона о несостоятельности и пришли к выводу о недоказанности признаков злоупотребления правом при заключении договора дарения спорного имущества между Г. и ее дочерью. Суды отметили, что названная сделка совершена после окончания действия предварительного договора, в связи с чем стороны по сделке не могли предположить, что предварительный договор будет признан незаключенным и с должника будет взыскано неосновательное обогащение.

Не согласившись с решением, финансовый управляющий обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд. Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ, рассмотрев материалы дела № А40-209178/2015, согласилась с выводами нижестоящих инстанций и вынесла Определение № 305-ЭС17-19849, которым оставила их решения в силе.

Как указала Коллегия, из поведения сторон предварительного договора очевидно следует, что до вынесения апелляционного определения Московским областным судом они исходили из того, что данный договор заключен и действителен, в связи с чем имеют юридическую силу те его условия, которые касались квалификации внесенных Ш. денежных средств как задатка. Следовательно, выяснение вопроса о добросовестности (или злоупотреблении) Г. при совершении дарения необходимо осуществлять исходя из специального правового режима задатка как способа обеспечения исполнения обязательств, решил Суд. При этом ВС сослался на п. 2 ст. 381 ГК РФ, согласно которому, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у другой стороны.

Как пояснил в судебном заседании представитель должника, Г. полагала, что основной договор купли-продажи спорного имущества не был заключен в срок до 30 апреля 2013 г. по вине покупателя, который не предпринимал встречных действий по заключению договора, не являлся на переговоры и пр. Ни представитель покупателя, ни финансовый управляющий в судебном заседании названных фактов не опровергли.

Суд пояснил, что коль скоро у Г. имелись основания полагать, что основной договор купли-продажи не заключен по вине покупателя, то она вправе была сделать вывод, что сумма задатка осталась за ней, то есть вправе была свободно распоряжаться принадлежащим ей имуществом по своему усмотрению. Таким образом, ВС РФ пришел к выводу об отсутствии в действиях Г. признаков злоупотребления правом по смыслу ст. 10 ГК РФ.

Комментируя определение Суда, юрист юридической фирмы «ЮСТ» Люцина Доу-Гуан-Хун сообщила, что споры о выводе активов со стороны должника на практике достаточно распространены: «Такие ситуации часто возникают по причине того, что “злоупотребление правом” является труднодоказуемой категорией. Критерии добросовестности являются размытыми и подлежат пристальному рассмотрению в каждом конкретном случае».

Эксперт пояснила, что в данном случае суды пришли к выводу о недоказанности признаков злоупотребления правом, поскольку на момент заключения договора дарения у продавца отсутствовала кредиторская задолженность, а также стороны предварительного договора купли-продажи не могли предположить, что предварительный договор купли-продажи будет признан незаключенным, а задаток будет признан неосновательным обогащением.

Однако Люцина Доу-Гуан-Хун заметила, что существует и иная практика, когда договоры дарения недвижимого имущества в делах о банкротстве признаются недействительными: «Так, в деле № А65-17692/2016 договор дарения недвижимого имущества был признан недействительным, поскольку сделка была совершена между заинтересованными лицами (должник передал недвижимое имущество внукам в собственность по договору дарения) и на момент заключения договора дарения должника имелась просроченная задолженность перед кредитором».

Таким образом, в подобных спорах важным является доказательство признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества на момент совершения сделки или в результате этого, констатировала эксперт.

Юрист Содружества земельных юристов Марина Строкань отметила, что дело интересно с точки зрения решения вопроса судами разных уровней. «Принципиальное значение имеет правильная квалификация судом существа передаваемой покупателем денежной суммы. В рассматриваемом случае суд посчитал переданную ответчику сумму по несостоявшейся сделке авансом, обязав продавца возвратить полученное как неосновательное обогащение. Верховный Суд РФ придерживается иного подхода, указывая на основную цель задатка – предотвращение неисполнения договора. При этом ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований обеспечительной функции задатка, установленной Гражданским кодексом: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора», – рассказала она.

Адвокат АБ «Ковалёв, Рязанцев и партнеры» Виктор Глушаков считает, что определение Верховного Суда может быть интересно с точки зрения подхода, продемонстрированного правоприменителем к оценке поведения продавца по отчуждению имущества, в отношении которого был заключен предварительный договор купли-продажи, обеспеченный задатком. «Несмотря на незаключенность соглашения между сторонами, Верховный Суд неоднократно ссылается на то, что обстоятельства дела оценивались судебной коллегией исходя из фактической воли сторон, которая демонстрировалась в рамках возникших отношений», – отметил он.

Эксперт заметил, что решение Суда позволяет сделать следующие выводы: «Передача имущества третьему лицу после окончания срока действия предварительного договора, обеспеченного задатком, в случае, если договор не исполнен, не является злоупотреблением при условии, что продавец обоснованно полагал, что договор не исполнен по вине покупателя. Отсутствие кредиторов у должника на момент совершения сделки свидетельствует о его добросовестности при отчуждении имущества. Несмотря на отсутствие специального режима правоотношений между сторонами, суду следует исходить из его наличия в случае, если стороны признают такой режим существующим (имеется единое понимание). Данный подход применяется при оценке добросовестности», – перечислил Виктор Глушаков, отметив, что указанные подходы можно использовать при оценке аналогичных отношений в спорах со ссылкой на позицию ВС РФ.

Виктория Велимирова
Источник

Другие материалы из раздела

16 Ноя

Москва 24: Юлия Бузанова о правовых нюансах капитального ремонта многоквартирного жилого дома

Партнер, руководитель практики «Межевание, кадастр, регистрация» Юлия Бузанова в  программе "Жизнь в большом городе" прокомментировала актуальные правовые вопросы капитального ремонта многоквартирного жилого дома...

Читать далее >
15 Ноя

Адвокатская газета: Элита Закиян о замене солидарной ответственности бенефициаров застройщика на субсидиарную

Заместитель руководителя практики «Межевание, кадастр, регистрация» «Содружества земельных юристов» Элита Закиян дала пояснения относительно проекта поправок к Федеральному закону  "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и Федеральному закону "О несостоятельности (банкротстве)"...

Читать далее >
Наверх