Задать вопрос

Услуга

ФИО

Телефон

E-mail

Вопрос

Мы в СМИ

25 Янв

Журнал «Имущественные отношения в РФ»: Проблемы государственной регистрации трансформированных объектов недвижимого имущества - статья Владислава Кулаковского

Основой предпринимательской деятельности является имущество, которое на тех или иных правах находится на балансе хозяйствующего субъекта. Наиболее ценным считается недвижимое имущество, что обусловлено не только повышенной ликвидностью и низким уровнем амортизации этого вида имущества, но и множеством правомочий, которые опосредовано могут быть предоставлены собственнику объектов недвижимого имущества (например, право выкупа земельного участка без проведения обязательных торгов на основании наличия права собственности на объект недвижимости, находящийся на земельном участке).

Статьей 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что право собственности на объекты недвижимого имущества возникают на основании государственной регистрации. Однако законодатель не предусмотрел четкий закрытый перечень недвижимых вещей или достаточно ясный критерий, позволяющий их определить, в связи с чем у правоприменителя зачастую возникают, например, такие вопросы:

•         является ли тот или иной объект недвижимостью?

•         является ли объект недвижимостью, даже если права на него зарегистрированы надлежащим образом?

•         что происходит в случае включения в гражданский оборот объекта зарегистрированного, но не являющегося недвижимым имуществом?

Ответы на эти вопросы имеют значение не только для теоретического понимания понятия «объект недвижимого имущества», но и в практической деятельности (налогообложение, гражданско-правовой оборот).

Однако если в основном недвижимое имущество достаточно легко идентифицировать (дом или здание, которые имеют фундамент очевидно относятся к недвижимому имуществу), даже если исходить из критерия, который установлен законом (ст. 130 ГК РФ), в практике известны ситуации, когда недвижимостью признавались[1] вышедшие из службы корабли или рекламные щиты вдоль дорог.

Рассмотрим гражданско-правовой статус таких объектов, и, в частности, проблемы их государственной регистрации в рамках предпринимательской деятельности.

Прежде всего определимся с понятием «трансформированные движимые объекты». Если исходить из исключительного толкования статьи 130 ГК РФ, то под такими объектами понимаются изначально по своей природе движимые объекты, которые в силу различных факторов стали отвечать критерию «прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно». В частности, к таким объектам можно отнести снятые с учета и потерявшие возможность использования их по изначальному назначению морские и речные суда, различные конструкции (торговые палатки, вагоны для временного проживания), которые за время своего существования приобрели характеристики недвижимого объекта. Однако, как уже было отмечено, критерий недвижимости и соответствующее правовое регулирование возникают только после государственной регистрации такого имущества. Таким образом, речь идет только об объектах, которые были зарегистрированы.

Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и определения того, что является недвижимым имуществом, относятся к числу наиболее дискуссионных в гражданско-правовой доктрине, несомненно, влияющей и на доктрину предпринимательского права. Можно выделить две основные позиции.

Согласно первой позиции все, что указано в реестре, является недвижимостью, и на регистратора возлагается некая уникальная обязанность полной и личной проверки каждого объекта, регистрацию которого он проводит. Вторая позиция заключается в том, что объект должен удовлетворять критериям недвижимого имущества, а государственная регистрация имеет лишь право- фиксирующий характер. Если же говорить доктринальным языком, то существуют две концепции: принцип внесения и принцип противопоставимости.

 Принцип внесения, как уже было сказано, характеризуется тем, что недвижимость как таковая появляется только с момента ее государственной регистрации, при этом ее наличие в реестре презюмирует, что объект относится к недвижимому имуществу. Из положений существующего законодательства очевидно, что в России действует принцип внесения. К сторонникам следования этому принципу относится, например, А.Н. Латыев (см. [10]), по мнению которого принцип внесения в первую очередь направлен на стабильность гражданского оборота, в связи с чем для российской действительности, где недвижимость имеет настолько уникальный характер и отношение к ней, нет возможности использовать иную систему. Другим сторонником следования этому принципу является В.А. Болдырев (см. [9]), который считает, что существующая организация государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (статья [9] была написана в период существования этого реестра) является наиболее приемлемой для гражданского оборота по причине сохранения устойчивости гражданского оборота.

Однако следование принципу внесения по причине значительного влияния человеческого фактора в лице регистратора приводит к принятию достаточно странных решений о государственной регистрации (например, признание недвижимым имуществом объектов, которые не могут быть им признаны никоим образом (скажем, асфальтовое покрытие, насыпи, ограждения), поскольку у них отсутствует самостоятельное значение). Кроме того, следование этому принципу инициирует множество судебных разбирательств, связанных с выяснением природы объекта (относится он к недвижимому имуществу или нет), что в итоге приводит к вынесению крайне странных судебных решений.

Так, решением Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-65918/2015 было установлено, что объект является недвижимым имуществом лишь на основании его государственной регистрации. Суд не обратил внимания на то, что экспертиза указала иное (исходя из протокола судебного заседания) – объект не обладает признаками капитального строения. Решение было поддержано вышестоящей судебной инстанцией (см. [5, 6]).

Другим спорным делом можно назвать дело № А27-18141/2014, все решения по которому были предметом множества споров. В частности, это дело показывает все существующие проблемы регистрационной системы, что и раскрывается в работе А.Н. Латыева [11]. Это один из примеров того, как «сработали» вместе принцип внесения и принцип противопоставимости – суды, в том числе Верховный Суд Российской Федерации, посчитали, что вне зависимости от внесения у объекта нет характеристик недвижимого имущества и постановили признать право собственности на него как на недвижимое имущество отсутствующим. Однако, по нашему мнению, в этом случае все равно должен был работать принцип внесения, ибо вокруг объекта уже сложился гражданско-правовой оборот. Кроме того, судами не был разрешен вопрос о природе объекта – критерии не были четко определены и установлены. Таким образом, можно отметить, что, хотя принцип внесения и является главенствующим в российском правовом поле, суды зачастую следуют другой концепции.

Согласно принципу противопоставимости государственная регистрация не имеет правоустанавливающей силы, предполагается лишь фиксация сложившегося права, что порождает недействительность записи в реестре в случае признания объекта движимым. По мнению многих исследователей, эта концепция является наиболее приемлемой регистрирующей системой по следующим основаниям:

•         незначимое влияние человеческого фактора в лице регистратора на гражданско-правовой оборот;

•         устойчивость сложившихся отношений в обороте;

•         развитие рыночных отношений.

Однако судебная практика с трудом принимает различные веяния, связанные с этим принципом, даже в тех условиях, когда по всем основаниям это очевидно. Стоит отметить и то, что в доктрине сложились различные позиции по одному и тому же вопросу (см., например, [3, 4]). Как уже было сказано, существующие регистрационные концепции влияют на разрешение правоприменителями вопроса о природе того или иного объекта, а именно будет он относиться к недвижимости или нет.

Переводя аналитические изыскания в плоскость поднимаемой проблемы – государственная регистрация права собственности на трансформированные в недвижимость объекты движимого имущества, можно сделать следующий вывод: при абсолютизации принципа внесения таких объектов в мире попросту не может существовать недвижимое имущество – такие объекты не будут отвечать критериям, соответствия которым требует государственный регистратор, в частности, у них не может быть различной разрешительной документации на строительство, поскольку их трансформация происходит без работ, на которые необходимо получать соответствующую документацию. Однако по всем остальным параметрам такие объекты будут отвечать критериям недвижимого имущества, которые установлены российским законодательством. В итоге это привело к существующему в настоящее время противоречию. Разрешение этой проблемы представляется во внедрении в том или ином виде принципа противопоставимости в российское правовое поле.

Попытка объединить существующие доктринальные воззрения и некоторые случаи из практики российских судов была опосредовано сделана в совместном постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года, в пункте 52 которого указано, что такая практика существует и оспаривание регистрации движимого имущества проводится не в порядке оспаривания записи о регистрации. На мой взгляд, единственным решением проблемы регистрации подобных объектов является выяснение судом в каждом отдельном случае не только существующей природы объекта (можно ли его отнести к недвижимым объектам исключительно по инженерно-техническим характеристикам[2]), но и сложившихся гражданско-правовых отношений, связанных с таким объектом. Это обстоятельство будет непосредственно влиять на гражданский оборот, ведь зачастую от признания объекта недвижимым зависит его последующая судьба.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что существующая регистрационная система не позволяет надлежащим образом использовать трансформированные в фактическую недвижимость движимые объекты как недвижимое имущества, что в итоге приводит к достаточно резонансным ситуациям (например, небезызвестная «Ночь длинных ковшей» в Москве (см. [8]).

Однако и мгновенная имплементация принципа противопоставимости не будет выходом из этого положения, поскольку тогда многие люди лишатся права собственности на недвижимость[3], на самом деле являющуюся псевдонедвижимостью, которую они считают своим домом.

В итоге единственным выходом из сложившейся ситуации является постепенное включение в российскую правовую среду принципа противопоставимости, начинать которое стоит в первую очередь с законодательного установления четкого критерия недвижимых объектов.

ЛИТЕРАТУРА

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ.

2. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года.

3. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2015 года № 304-ЭС15-11476.

4. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 23 мая 2016 года № 304-ЭС15-18474.

5. Постановление 9 Арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2016 года по делу № А40-65918/2015.

6. Решение Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-65918/2015.

7. Бевзенко Р. С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. 2011. № 5.

8. Бевзенко Р. С. Операция «Липовые бумажки». К проблеме сноса самовольных построек // Вестник экономического правосудия. 2016. № 5.

9. Болдырев В. А. Содержание государственных реестров как фактор, влияющий на оценку добросовестности участников гражданского оборота // Нотариус. 2015. № 5.

10. Латыев А. Н. В защиту принципа внесения. Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23 мая 2016 года № 304-ЭС15-18474 // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2016. № 7.

11. Латыев А. Н. Дело о недвижимом «Ноевом ковчеге». Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2015 года № 304- ЭС15-11476 // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2016. № 2.

12. Синельникова В. Н., Новиков К. А. Правовые основы института государственной регистрации прав на недвижимое имущество. М.: Издательский дом Государственного университета – Высшей школы экономики, 2015.



[1]              Под признанием в настоящей статье понимается регистрация права на объект в государственном реестре.


[2]              Такой позиции придерживаются многие исследователи, в частности, В.Н. Синельникова и К.А. Новиков (см. [12]).


[3]              В этом случае объект перестанет быть объектом недвижимого имущества и люди перестанут быть собственниками его как объекта недвижимости, что не отменяет того, что они будут собственниками этой движимой вещи.

Файлы для скачивания:

Другие материалы из раздела

16 Ноя

Москва 24: Юлия Бузанова о правовых нюансах капитального ремонта многоквартирного жилого дома

Партнер, руководитель практики «Межевание, кадастр, регистрация» Юлия Бузанова в  программе "Жизнь в большом городе" прокомментировала актуальные правовые вопросы капитального ремонта многоквартирного жилого дома...

Читать далее >
15 Ноя

Адвокатская газета: Элита Закиян о замене солидарной ответственности бенефициаров застройщика на субсидиарную

Заместитель руководителя практики «Межевание, кадастр, регистрация» «Содружества земельных юристов» Элита Закиян дала пояснения относительно проекта поправок к Федеральному закону  "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и Федеральному закону "О несостоятельности (банкротстве)"...

Читать далее >
Наверх