Задать вопрос

Услуга

ФИО

Телефон

E-mail

Вопрос

Мы в СМИ

15 Ноя

Адвокатская газета: Элита Закиян о замене солидарной ответственности бенефициаров застройщика на субсидиарную

Соответствующий проект поправок в Закон об участии в долевом строительстве и Закон о несостоятельности внесен на рассмотрение депутатов Госдумы

Эксперты «АГ» поддержали предложенные изменения. Один из них, перечислив ряд недостатков солидарной ответственности бенефициаров, отметил, что норма о субсидиарной ответственности создаст для контролирующих лиц стимулы аккумулировать активы в компаниях-застройщиках и уравняет права других кредиторов застройщика с правами дольщиков при удовлетворении денежных требований.

Правительство внесло в Госдуму законопроект № 581453-7, которым предлагается дополнить п. 6, 7, 8 ч. 1 ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве. Изменения позволят усилить контроль за использованием застройщиками денежных средств участников долевого строительства. Предполагается, что застройщик будет устанавливать размер платежей по каждому проекту строительства, исходя из расчетного суммарного объема денежных средств, подлежащих уплате по договору, пропорционально планируемой стоимости таких проектов. При этом речь идет о проектах, которые реализуются на основании договоров об освоении территории в целях строительства стандартного жилья и о развитии застроенной территории.

Также поправками в ч. 4 ст. 23.2 закона предлагается предусмотреть, что бенефициарный владелец, имеющий возможность определять действия застройщика, будет нести субсидиарную, а не солидарную ответственность с застройщиком за убытки, причиненные участникам долевого строительства.

Кроме того, предлагается дополнить Закон о несостоятельности новой ст. 201.15.4 об особенностях банкротства жилищно-строительных кооперативов. Ею предусматривается, что члены правления ЖСК и их контрольно-ревизионных органов, а также единоличные исполнительные органы кооператива несут солидарно субсидиарную ответственность в пределах сумм паев, подлежащих возврату или возвращенных при прекращении членства в ЖСК. Такая ответственность будет распространяться на них в случае, если признаки банкротства кооперативов возникли по их вине. При этом виновными указанные лица будут признаваться, если их решения или действия не соответствовали принципам добросовестности и разумности, установленным гражданским законодательством, уставом ЖСК и обычаями.

При этом проектом предполагается, что установленный ст. 201.10 Закона о банкротстве порядок погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства не будет распространяться на членов жилищно-строительного кооператива.

Комментируя законопроект, заместитель руководителя практики «Межевание, кадастр, регистрация» «Содружества земельных юристов» Элита Закиян пояснила, что предложенные поправки обусловлены обстоятельствами, связанными с банкротством крупных застройщиков, в связи с чем в настоящее время идут судебные разбирательства с большим количеством дольщиков. По ее словам, поправки разработаны с учетом позиций банков и застройщиков, о которых сообщалось Минстрою.

«Основные изменения направлены на контроль за использованием по целевому назначению денежных средств дольщиков. Ранее закон не предусматривал, каким образом определяется сумма, подлежащая выплате подрядным организациям из средств дольщиков и ЖСК», – отметила юрист.

Элита Закиян подчеркнула, что в Законе о несостоятельности давно необходимо выделить отдельную норму о признании несостоятельными ЖСК с учетом особенностей таких организаций. Вместе с тем она заключила, что пока сложно в полной мере оценить перспективность законопроекта, так как он, очевидно, будет существенно доработан.

Юрист КА «Делькредере» Алексей Слащилин акцентировал внимание на том, что законопроект предусматривает замену солидарной ответственности бенефициаров застройщиков на субсидиарную. Он напомнил, что норма о солидарной ответственности была введена Федеральным законом от 1 июля 2018 г. № 175-ФЗ. В пояснительной записке к законопроекту указывалось, что норма вводится во исполнение Поручения Президента от 5 ноября 2017 г. № Пр-2261. Поручением предписывалось представить предложения по возложению ответственности за убытки дольщиков на бенефициаров застройщика. При этом форма такой ответственности не уточнялась. Солидарная ответственность предусматривалась в первом проекте закона № 175-ФЗ, который был внесен в Думу. Но в пояснительной записке не объяснялось, почему выбрана именно такая форма ответственности.

«В результате в Закон об участии в долевом строительстве была включена норма именно о солидарной ответственности бенефициаров, – продолжил юрист. – Это вызвало критику в юридическом сообществе. Дело в том, что при солидарной ответственности истец имеет право обратиться с требованием к любому должнику (ст. 323 ГК РФ). Следовательно, на данный момент дольщик вправе обратиться с иском о взыскании убытков напрямую к бенефициару, даже не предъявляя требование к застройщику».

По словам Алексея Слащилина, на первый взгляд, этот порядок введен для наилучшей защиты прав дольщиков. Однако в действительности минусов у солидарной ответственности бенефициаров больше, чем плюсов.

Во-первых, солидарная ответственность делает возможной ситуацию, когда дольщики будут обращаться с иском к бенефициарам даже в случае, когда у застройщика есть средства для возмещения убытков. Это не создает для контролирующих лиц стимулов аккумулировать активы в компаниях-застройщиках. Напротив, по словам юриста, такие стимулы создает субсидиарная ответственность, поскольку если у застройщика достаточно имущества для удовлетворения требований дольщиков, имущество бенефициара не подвергнется взысканию. При этом исполнить решение о взыскании средств с юридического лица, как правило, проще, чем с физического лица.

Во-вторых, действующая ч. 4 ст. 23.2 Закона об участии в долевом строительстве вступает в противоречие с Законом о банкротстве. При признании застройщика банкротом его контролирующие лица могут быть привлечены к ответственности субсидиарно, если имущества застройщика не хватит для удовлетворения требований кредиторов. Как отметил Алексей Слащилин, неочевидно при этом, каким образом в таком случае должны удовлетворяться требования дольщиков к бенефициарам о возмещении убытков – солидарно или субсидиарно с должником?

В-третьих, солидарная ответственность бенефициаров предоставляет дополнительные преимущества дольщикам по сравнению с другими кредиторами застройщика. При солидарной ответственности дольщики могут взыскивать всю сумму убытков с бенефициара без обращения к застройщику. Дольщикам выгодно воспользоваться этим правом при банкротстве застройщика: в таком случае их требования будут удовлетворяться вне дела о банкротстве, то есть быстрее и в полном объеме. Следовательно, иные кредиторы застройщика при привлечении бенефициаров к солидарной ответственности в деле о банкротстве не смогут рассчитывать на сумму, которую в отдельном процессе взыскал с бенефициара дольщик. По мнению Алексея Слащилина, такие преимущества при удовлетворении денежных требований дольщиков по сравнению с денежными требованиями других кредиторов, например требованиями о взыскании заработной платы, кажутся необоснованными. Особенно учитывая, что Закон о банкротстве предусматривает специальный привилегированный порядок удовлетворения требований дольщиков о передаче недвижимого имущества.

Наконец, в-четвертых, основное затруднение при привлечении бенефициаров к ответственности за причинение убытков дольщикам состоит в необходимости доказывать причинно-следственную связь и вину бенефициара. Эта сложность не зависит от формы ответственности бенефициара.

«Таким образом, действующая редакция ч. 4 ст. 23.2 Закона об участии в долевом строительстве вызывает оправданную критику. Замена солидарной ответственности контролирующих застройщика лиц на субсидиарную обоснованна», – заключил Алексей Слащилин.

Подробнее: https://www.advgazeta.ru/novosti/kabmin-khochet-zamenit-solidarnuyu-otvetstvennost-benefitsiarov-zas...

Другие материалы из раздела

30 Ноя

Право.ru: Павел Лобачев о двойной аренде

Юрист Содружества Земельных Юристов Павел Лобачев дал разъяснения по спору в экономколлегии ВС РФ относительно двойной аренды...

Читать далее >
30 Ноя

Адвокатская газета: О правовых позициях по экономическим делам из Обзора ВС № 3 за 2018 - комментарий Зинаиды Слепцовой

Юрист Содружества Земельных Юристов Зинаида Слепцова прокомментировала Обзор судебной практики ВС РФ № 3 за 2018 г. в части споров по самовольным постройкам и охране объектов культурного наследия...

Читать далее >
Наверх