Задать вопрос

Услуга

ФИО

Телефон

E-mail

Вопрос

Мы в СМИ

17 Окт

Право.ru: ВС запретил чиновникам произвольно менять «предназначение» участка - комментарий Юлии Бузановой

Покупатель приобрёл землю, на которой по документам можно было строить и промышленные корпуса, и бизнес-центры, и любые другие административные помещения. Через год после сделки городские власти выпустили новый градостроительный план (ГПЗУ), которым поменяли «вид разрешённого использования» участка. Это привело к запрету возводить там любую недвижимость. А всё, что новый собственник успел там построить, чиновники попросили снести. Две инстанции признали такой подход правомерным. Эксперты назвали подобный вывод нижестоящих судов слишком формальным.

В п. 1 Обзора практики рассмотрения судами дел,связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка от 14 ноября 2018 года Верховный суд отмечал, что при наличии утверждённых правил землепользования и застройки собственник участка самостоятельно выбирает основные и вспомогательные виды его разрешённого использования. До 2017 года подобный документ в столице отсутствовал. Поэтому решение изменять предназначение того или иного участка принималось на уровне главы городской администрации, говорит старший юрист Nasonov,Pirogov&Partners
 Максим Волков. Но и в этом случае чиновник должен был выяснить пожелания владельца земли, а также провести общественные обсуждения или публичные слушания.  

Вместо строительства офисов сажай газоны

Но мнения Антона Крылкина* по такому поводу чиновники не спрашивали. В 2013 году он купил на окраине Москвы 5 га земли. В ЕГРН указали, что участок предназначен «для строительства производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов». Но спустя год комитет по градостроительству и архитектуре Москвы выдал покупателю градостроительный план этого участка с новым видом разрешённого использования – «для благоустройства и озеленения». Документ запрещал и строительство любых сооружений на купленной земле. 

Несмотря на это, Крылкин стал строить там большую станцию техобслуживания и офисный центр. В 2017 году Госинспекция по недвижимости Москвы обнаружила, что спорные сооружения возводят без разрешающей документации, на земле, которая по бумагам не предназначена для подобных строений. Чиновники обратились в суд, потребовав признать офисный центр с СТО самовольными постройками и снести их. А Крылкин подал встречный иск: признать за ним право собственности на спорную недвижимость. 

Две инстанции удовлетворили заявление местных властей и отказали собственнику земель. Суды признали строения самовольными постройками, сославшись на то, что недвижимость возвели без разрешительной документации. Кроме того, Троицкий районный суд и Московский городской суд отметили, что офисный центр с СТО строят на участке «для благоустройства и озеленения», который не предполагает какого-либо капитального строительства .

ВС просит суды отходить от формализма

Крылкин не согласился с подобными выводами и обжаловал их в Верховном суде. ВС пояснил, что спорные помещения возвели на участке с разрешённым видом использования «для строительства производственных и административных зданий», который прописан в ЕГРН. Судебная коллегия по гражданским делам ВС обратила внимание, что в деле нет доказательств того, почему замену предназначения участка стоит считать правомерной.

Судьи ВС подчеркнули, что произвольное изменение вида разрешённого использования земли и необоснованное ограничение его застройки нарушают права собственника и недопустимы. Нижестоящие инстанции не выявили других препятствий для легализации постройки, отдельно отметил ВС. Ссылаясь на перечисленные обстоятельства, тройка судей отменила все акты нижестоящих инстанций и отправила дело на новое рассмотрение обратно в Троицкий райсуд (рассмотрение назначено на 11 октября 2019 года).

Эксперты «Право.ru»: «Компенсация положена, но получить её трудно»

Нельзя сказать, что сложившаяся ситуация является произвольным изменением вида разрешённого использования участка, говорит Дмитрий Богданов, старший юрист CMS Russia. Власти порой устанавливают подобные ограничения для собственников недвижимости, чтобы защитить общественные интересы и обеспечить развитие территории, разъясняет эксперт. Но действующее законодательство разрешает пользоваться землёй за пределами градостроительного регламента, если это не принесёт ущерба гражданам и окружающей среде (ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса).  

Юлия Бузанова: Решение Верховного суда возложило на орган власти обязанность доказать правомерность изменения вида разрешённого использования участка, если сведения ЕГРН и ГПЗУ разнятся. Это придаёт сведениям ЕГРН дополнительный вес. Полагаю, что данные выводы позволят разрешать положительно не только аналогичные иски, но и ряд других, которые ухудшают и ограничивают права застройщиков.

Но на практике реализовать такое право бывает непросто, признаёт Богданов. Вместе с тем в рассматриваемом случае нижестоящие инстанции подошли к вопросу формально, полагает Юлия Бузанова, партнёр Содружества земельных юристов. По таким спорам суды часто указывают на то, что именно собственники должны оспаривать акты и действия госорганов, обращает внимание Вероника Величко из ЮФ Авелан. Она приветствует решение ВС, который в обсуждаемом случае упрекнул суды за прогосударственный подход.  

Если из-за утверждения правил землепользования и застройки (ГПЗУ) у собственника возникают трудности с использованием участка, то это ещё не обязывает власти автоматически возмещать ему убытки, говорит Богданов. В обсуждаемом случае собственник купил земельный участок, чтобы построить офисные здания, а в результате изменения вида разрешённого использования теперь может только траву поливать, объясняет Величко. Поэтому изменения в правилах землепользования и застройки можно расценить как ограничение права собственности на землю, констатирует юрист: «Очевидно, что для собственника снижается экономическая ценность актива».

Именно такое понимание вкладывает в понятие «собственность» ЕСПЧ и говорит о том, что это косвенное изъятие собственности для госнужд, добавляет Величко. Вот и ФЗ № 342 от 3 августа 2018 года предусматривает возможность взыскать реальный ущерб и упущенную выгоду, если решение о сносе построек принято из-за установления зоны с особыми условиями использования территории. Можно попытаться добиться этого в суде, но немногочисленная практика по таким делам складывается не в пользу владельцев земли, констатирует Богданов. 


* – имя и фамилия изменены редакцией. 


Подробнее: https://pravo.ru/story/214780/?desc_tv_1


Другие материалы из раздела

03 Дек

Россия 1: Как молодым семьям обеспечить себя жильем - комментарий Никиты Семякина

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Никита Семякин в эфире передачи "Утро России" на телеканале "Россия 1" 

Читать далее >
03 Дек

Адвокатская газета: ВС: собственник общего имущества не вправе извлекать из него доход без согласия других собственников - комментарий Марины Строкань

По мнению ведущего юриста Содружества земельных юристов Марины Строкань, при рассмотрении подобных споров следует принимать во внимание, что режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений, может устанавливаться по решению собственников помещений.

Читать далее >
Наверх