Задать вопрос

Услуга

ФИО

Телефон

E-mail

Вопрос

Мы в СМИ

08 Июн

Адвокатская газета: ВС пояснил, в каких случаях договор считается заключенным на условиях суда - комментарий Павла Лобачева

25 мая Верховный Суд вынес Определение № 309-ЭС19-10274 по спору о праве пользования земельными участками сельскохозяйственным кооперативом, которые были разделены по распоряжению Департамента городской администрации. 

Раздел земельного участка на 264 части 

В мае 2013 г. сельскохозяйственный производственный кооператив «Мотовилихинский» зарегистрировал в ЕГРН право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в г. Перми площадью в 281 га. Спустя пять месяцев он обратился в Департамент земельных отношений администрации г. Перми с заявлением о переоформлении такого права на право собственности. Госорган предложил заявителю выкупить земельный участок по рыночной цене в 762 млн руб. и направил ему проект договора купли-продажи. 

Во встречном протоколе разногласий кооператив указал цену договора в размере 106 млн руб. Поскольку департамент городской администрации отклонил предложение, кооператив обратился в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи в части цены сделки. В рамках дела № А50-15892/2015 апелляционный суд определил выкупную цену участка в размере 328 млн руб. 

Впоследствии кооператив обратился в Департамент с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды сроком на 15 лет. Госорган аннулировал запись в ЕГРН о бессрочном пользовании земельным участком и разделил его на 264 части, при этом участок с кадастровым номером, который ранее был закреплен за заявителем, был сохранен в измененных границах площадью 11 га. Проекты договоров аренды всех новых участков были направлены Департаментом в адрес СПК «Мотовилихинский». 

Суды разошлись в своих позициях 

Со ссылкой на нарушение своих прав кооператив оспорил в судебном порядке распоряжение Департамента о прекращении его права постоянного (бессрочного) пользования участком и потребовал обязать ответчика зарегистрировать за ним право аренды участков на 15 лет. 

Арбитражный суд отказал в удовлетворении требований, отметив, что раздел земельного участка на более мелкие не противоречит п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса. Он также пояснил, что кооператив фактически преследует цель подтверждения наличия права постоянного пользования земельным участком площадью 281 га, поэтому возникший между сторонами спор является спором о праве, который не подлежит рассмотрению по правилам гл. 24 АПК РФ. 

В дальнейшем апелляция отменила решение первой инстанции и удовлетворила требования кооператива. Вторая инстанция отметила, что возникшие у сторон разногласия по цене договора купли-продажи участка земли были ранее переданы на рассмотрение арбитражного суда и урегулированы при рассмотрении дела № А50-15892/2015. Соответственно, этот договор является действующим с момента вступления в законную силу соответствующего постановления апелляции, а право постоянного (бессрочного) пользования было переоформлено на право собственности. Таким образом, апелляция сочла, что у ответчика отсутствовали основания для принятия оспариваемого распоряжения, которое противоречило п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса и нарушило права и законные интересы заявителя. В свою очередь суд округа поддержал выводы второй инстанции. 

Верховный Суд пояснил, когда договор считается заключенным на условиях суда 

Впоследствии Департамент обратился в Верховный Суд РФ, ссылаясь на существенные нарушения судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального права. 

После изучения материалов дела № А50-12400/2018 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отметила, что, как ранее установили нижестоящие суды, кооператив не подписал подготовленный Департаментом проект договора о купли-продаже земельного участка, направив в адрес последнего свои возражения относительно выкупной цены, а затем обратился в суд с преддоговорным иском для ее определения. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в судебном решении, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. 

Со ссылкой на разъяснения п. 42 Постановления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 Суд пояснил, что при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда. «При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется. Таким образом, исходя из содержания п. 4 ст. 445 ГК РФ и приведенных разъяснений, договор считается заключенным между сторонами на условиях, содержащихся в решении суда. При этом в решении должны быть указаны существенные условия договора (условия, которые позволяют считать договор заключенным и о необходимости согласования которых заявит одна из сторон), в остальном содержание прав и обязанностей сторон регулируется императивными нормами законодательства и восполняется диспозитивными нормами законодательства, если правило иное, чем определено в диспозитивной норме, прямо не указано в решении суда (п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422 ГК РФ)», – отмечено в определении. 

Верховный Суд пояснил, что в резолютивной части апелляционного постановления по делу № А50-15892/2015 не содержались какие-либо иные условия договора, кроме цены земельного участка с кадастровым номером площадью в 281 га. В дальнейшем Департамент в одностороннем порядке составил проект договора с включением в него всех иных условий, отсутствующих в решении суда. Стороны не подписали договор купли-продажи земельного участка со всеми его условиями; государственная регистрация права собственности не производилась; ни кооператив, ни Департамент не обращались в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности; выкупная цена за участок не уплачивалась. Кроме того, отсутствовали судебные споры об исполнении договора купли-продажи земельного участка либо об уклонении от государственной регистрации перехода права собственности.
«Таким образом, решение суда по делу № А50-15892/2015 не является судебным актом, принятым в соответствии с п. 4 ст. 445ГК РФ, поскольку резолютивная часть решения не содержит всех существенных условий договора, в том числе по площади земельного участка, которая не была предметом спора, такая резолютивная часть не предполагает заключение договора купли-продажи с момента вступления решения в силу», – указал ВС. Поэтому суды апелляционной и кассационной инстанции, неправильно применив п. 4 ст. 445 ГК РФ, сделали необоснованный вывод, что договор купли-продажи земельного участка является заключенным с момента вступления в законную силу постановления апелляции по первому спору. 

Высшая судебная инстанция добавила, что Департамент как уполномоченный орган является тем лицом, для которого заключение договора купли-продажи или аренды земельного участка является обязательным в силу закона, а кооператив имеет право отказаться от заключения договора купли-продажи до его подписания и сделать выбор в пользу договора аренды и наоборот. В рассматриваемом деле организация изъявила желание переоформить право постоянного (бессрочного) пользования участком, и Департамент издал соответствующее распоряжение об этом. 

Как пояснил Суд, из материалов дела следует, что право постоянного пользования кооператива находится в стадии переоформления, с этой целью сформированы земельные участки, образование которых с сохранением права пользования, не оспаривается. Между тем СПК «Мотовилихинский» не определил свою волю в установленном корпоративным законодательством и уставом порядке о переоформлении данного права на сформированные 264 земельных участка на право собственности или аренды. Таким образом, Верховный Суд отменил судебные акты апелляции и кассации, оставив в силе решение суда первой инстанции. 

Эксперты «АГ» прокомментировали выводы Суда 

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Павел Лобачев отметил, что в рассматриваемом деле судами анализировался вопрос о том, является ли заключенным с момента вступления судебного решения в силу договор, некоторые из условий которого были переданы на рассмотрение суда в порядке урегулирования преддоговорного спора. «Как представляется, стоит согласиться с позицией, которую занял Верховный Суд РФ. Так, в п. 42 Постановления Пленума № 49 фактически сформировано условие, при котором договор считается заключенным в судебном порядке на основании п. 4 ст. 445 ГК РФ, – в решении суда должны быть указаны существенные условия договора. Поскольку в настоящем случае в соответствующем решении был разрешен вопрос лишь о цене, то договор купли-продажи участка нельзя признать заключенным в соответствии с вышеуказанной нормой права», – отметил эксперт. 

По его мнению, иной подход противоречил бы нормам гражданского законодательства, устанавливающим необходимость согласования всех существенных условий договора при его заключении. «Кроме того, признание договора заключенным, в том числе и на тех условиях, которые не были согласованы сторонами и не были предметом рассмотрения суда при урегулировании преддоговорного спора, противоречило бы принципу свободы договора, автономии воли участников гражданского оборота. Наконец, в любом случае, решение суда, принятое по спору, рассмотренному в порядке п. 4 ст. 445 ГК РФ и направленному на понуждение ответчика к совершению волеизъявления, замещает волю ответчика, а не истца  – подчеркнул Павел Лобачев. В рассматриваемом же деле, отметил юрист, истец фактически отказался от заключения договора купли-продажи: он не стал подписывать проект договора с условием о цене, указанной в решении суда, а в дальнейшем выбрал иной вариант предоставления публичной земли – на праве аренды.
Стажер адвоката АБ г. Москвы «Инфралекс» Эрдэм Смагулов также согласился с выводом ВС РФ, который указал на то, что договор купли-продажи не является заключенным, так как решение по преддоговорному спору не свидетельствовало о воле или обязанности кооператива заключить договор и заявитель не подписал его итоговую редакцию. «Однако ключевая проблема в определении ВС касается реализации возможности кооператива переоформить имеющееся у него право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности или аренды», – отметил он. 

По мнению адвоката, из фактических обстоятельств дела следует, что кооператив фактически не смог воспользоваться своим правом на выкуп или аренду спорного земельного участка не в последнюю очередь из-за действий Департамента, выступающего ответчиком по делу. «Так, на следующий день после погашения записи о праве постоянного (бессрочного) пользования Департамент разделил спорный земельный участок на 264 части, в результате чего первоначальный участок как самостоятельный объект права перестал существовать. Указанное обстоятельство стало одним из оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований. Полагаем, что к решению указанного вопроса ВС подошел излишне формально, фактически одобрив подобное поведение Департамента», – полагает Эрдэм Смагулов. 

Он добавил, что определение Верховного Суда может открыть пространство для злоупотреблений органов власти, желающих освободить земельные участки, представляющие коммерческую ценность, от обременений в виде прав постоянного (бессрочного) пользования. 

Подробнее: https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-poyasnil-v-kakikh-sluchayakh-dogovor-schitaetsya-zaklyuchennym-n...

Другие материалы из раздела

19 Июн

Открытые Медиа: Доходность для спикера: землю, которая принесла Шапошникову 2 млрд рублей, он выкупил у мэрии всего за 25 млн - комментарий Юлии Бузановой

Партнёр Содружества земельных юристов Юлия Бузанова рассказала, что для подготовки этой земли под застройку было необходимо

Читать далее >
15 Июн

Вечерняя Москва: На правах соседа: как новый законопроект регулирует отношения между обитателями дачных поселков - рассказывает Денис Литвинов

Денис Литвинов, управляющий партнер Содружество Земельных Юристов рассказал о поправках в Гражданский кодекс 

Читать далее >
Наверх