Задать вопрос

Услуга

ФИО

Телефон

E-mail

Вопрос

Мы в СМИ

25 Фев

АДВОКАТСКАЯ ГАЗЕТА: ВАЖНЫЕ ВЫВОДЫ ВЫСШИХ СУДОВ

В настоящем материале представлены наиболее показательные решения ВС РФ и КС РФ по делам о земле и недвижимости, в которых была исправлена серьезная ошибка судов нижестоящих инстанций, проигнорировавших принцип публичной достоверности реестра, расширено понимание целевого и нецелевого использования жилого помещения, подчеркнута важность соблюдения баланса частных и публичных интересов при установлении ставки арендной платы за публичный земельный участок, и др.

1. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 8 октября 2019 г. № 5-КГ19-149 

Фабула: 

Дольщики обратились в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки, морального вреда, штрафа, а также об оспаривании положения ДДУ об обязательном претензионном порядке спора в связи с нарушением срока передачи объектов долевого строительства.

Удовлетворяя заявленный иск частично, суды нижестоящих инстанций значительно снизили неустойку на основании ст. 333 ГК РФ (в 24 раза), в связи с чем истцы обратились с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ. 

Позиция суда: 

Верховный Суд РФ обратил внимание на то, что суды не указали мотивов, по которым суд решил, что неустойка подлежит снижению, ответчиком каких-либо доказательств наличия оснований для снижения неустойки не представлено, что противоречит закону. На основании данного вывода Суд отменил решения судов в этой части и направил дело на новое рассмотрение. 

Комментарий:

К сожалению, суды общей юрисдикции продолжают существенно снижать неустойку по ДДУ без наличия каких-либо оснований для этого. Такой подход обесценивает неустойку как способ обеспечения исполнения обязательств застройщика, который был специально прописан в законе для того, чтобы гарантировать своевременную передачу объектов дольщикам. 

Для того, чтобы применять ст. 333 ГК РФ, должны быть очень серьезные основания – и потому нельзя не согласиться с принятым по настоящему делу решением Верховного Суда РФ. 

2. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 10 октября 2019 г. по делу № 305-ЭС19-12083, А40-66220/2018

Фабула: 

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и юридическое лицо (арендатор) заключили договор аренды земельного участка.
Департамент обратился в суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате и пеней.
Суды первой и апелляционной инстанций, основываясь на пропуске срока исковой давности и отсутствии направления уведомлений об изменении арендной платы со стороны арендатора, в удовлетворении иска отказали. 

Позиция суда: 

Верховный Суд РФ пришел к выводу, что так как договор аренды публичного земельного участка заключен после вступления в силу Земельного кодекса РФ, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит расчету на основании нормативно-правовых актов. Ненаправление арендатору уведомления об изменении арендной платы не освобождает арендатора от обязательства заплатить за аренду в размере, но позволяет ему оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения платы. Дело было направлено на новое рассмотрение.

Комментарий: 

В данном деле Верховный Суд РФ повторил давно сложившуюся правовую позицию – ставка арендной платы за землю, которая устанавливается нормативно-правовым актом, применяется независимо от внесения ее в соответствующий договор. 

Такой подход обусловлен важностью соблюдения баланса частных и публичных интересов и, в частности, в связи с необходимостью обеспечить эффективное использование земли на основании оценки ее экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков. 

В то же время абсолютно справедливо Суд указал на право должника – арендатора возражать против правомерности исчисления периода взыскания неустойки: хотя арендная плата и устанавливается нормативно, если договором аренды предусмотрена обязанность арендодателя уведомлять об изменениях ставки, он обязан ее соблюдать.

3. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22 октября 2019 г. № 4-КГ19-55, 2-598/2018 

Фабула: 

Физическое лицо обратилось в суд с иском о признании за ним в силу приобретательной давности права на 1/2 долю в праве собственности на жилой дом и участок. 

Истцу на момент подачи иска принадлежала половина доли в праве на указанное имущество, при этом он и его правопредшественники более пятнадцати лет открыто и добросовестно владеют всем домом и земельным участком как своим собственным. 

Ответчики же, напротив, унаследовав спорную долю в 1992 г., не пользовались имуществом и интереса к нему не проявляли.

Суды нижестоящих инстанций в иске отказали, сославшись на то, что давностное владение истца не является добросовестным, так как он, как и его правопредшественники, знали о наличии у ответчика титула на спорное имущество. 

Позиция суда: 

Верховный Суд РФ отметил, что «осведомленность давностного владельца о наличии титульного собственника сама по себе не означает недобросовестности давностного владения». С этим выводом Суд отправил дело на пересмотр.

Комментарий: 

Несмотря на то что изложенная Верховным Судом РФ правовая позиция абсолютно не нова, суды все равно периодически совершают ошибку, считая, что раз у имущества есть титульный собственник и давностный владелец знал о нем, оснований для применения ст. 234 ГК РФ нет ни при каких условиях. 

Однако необходимо учитывать, что основной целью указанной нормы является возвращение фактически брошенного имущества в гражданский оборот. Поэтому в случае, когда лицо де-факто отказалось от своей вещи, то обстоятельство, что давностный владелец знал о существовании собственника у такой вещи, не должно являться препятствием для приобретения права собственности на основании ст. 234 ГК РФ.

Данная позиция представляется абсолютно логичной, поскольку в противном случае, как неоднократно отмечалось в судебной практике, применение положений нормы о приобретательной давности фактически исключалось бы в отношении недвижимого имущества в силу публичности государственного реестра прав, что противоречило бы смыслу и содержанию этих правовых предписаний (см., например, апелляционное определение Свердловского областного суда от 24 июля 2019 г. по делу № 33-12469/2019). 

4. Постановление Конституционного Суда РФ от 14 ноября 2019 г. № 35-П 

Фабула: 

Физическое лицо обратилась в Конституционный Суд РФ с жалобой на несоответствие абз. 2 ст. 42 ЗК РФ и ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ ст. 28, 35 (ч. 2) и 55 (ч. 3) Конституции РФ, поскольку оспариваемые нормы позволяют привлекать собственника земельного участка к административной ответственности за его нецелевое использование в случае предоставления жилого дома, находящегося на этом участке, религиозной организации для богослужений, других религиозных обрядов и церемоний, что приводит к нарушению ее конституционного права свободно владеть и распоряжаться своим имуществом, а также права на свободу совести и вероисповедания.

Заявитель является членом местной религиозной организации. Будучи собственником жилого дома и земельного участка, предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства, заявительница по договору безвозмездного пользования имуществом предоставляла свой дом для проведения богослужений, обрядов и церемоний на четыре часа в неделю. Также адрес дома являлся адресом религиозной организации. В сентябре 2017 г. Управление Росреестра по Ростовской области привлекло заявителя к административной ответственности за нецелевое использование земельного участка. Суды признали законным данное решение.

Позиция суда: 

Конституционный Суд РФ указал, что богослужения, другие религиозные обряды и церемонии могут беспрепятственно совершаться не только в культовых помещениях, зданиях и сооружениях, но и в других местах, в частности в жилых помещениях. Закрепление такой возможности согласуется с предназначением жилых помещений, призванных удовлетворять не только материальные потребности граждан, но и их духовные интересы, в том числе духовные нужды верующих. 

Само по себе предоставление жилого помещения по договору для использования в качестве места нахождения религиозной организации может быть в конкретной ситуации направлено на обеспечение или подтверждение формальных условий ее правосубъектности как юридического лица, подлежащего государственной регистрации. Это имеет особое значение для малочисленных религиозных организаций, не имеющих своих зданий, помещений, а также возможности приобрести или арендовать их. Такое предоставление не обязательно означает изменение целевого назначения жилого помещения в административное помещение религиозной организации, а потому и не приводит с неизбежностью к использованию земельного участка под ним не по целевому назначению.

Если же здание перестает быть жилым помещением и приобретает характеристики культового или административного (служебного) помещения религиозной организации, то только в этом случае возможно привлечение к ответственности, предусмотренной ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ.
В итоге дело заявителя было отправлено на пересмотр. 

Комментарий: 

Постановление Конституционного Суда РФ расширило понимание целевого и нецелевого использования жилого помещения. Суд указал случаи, когда осуществление религиозных обрядов и богослужения в жилых помещениях не противоречат их целевому использованию.

Изложенные в постановлении правовые позиции, как представляется, смогут оказать положительное влияние на правоприменительную практику и исключить в будущем подобного рода случаи привлечения лиц к ответственности.

5. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26 ноября 2019 г. № 309-ЭС19-13850 по делу № А50-7869/2018 

Фабула: 

На основании решения Малого совета Пермского областного Совета народных депутатов от 15 июля 1993 г. Администрация ЗАТО зарегистрировала право муниципальной собственности на земельный участок, входящий в границы ЗАТО, и предоставила его в аренду компании. В дальнейшем на основании договоров перенайма права арендатора перешли другому юридическому лицу.

Министерство обороны РФ подало иск о признании указанных сделок недействительными и об истребовании земельного участка, который был удовлетворен. При разрешении дела суд исходил из того, что спорный участок является частью Пермского военного лесничества, относится к федеральной собственности, поэтому Администрация не имела полномочий распоряжаться этими землями. 

В дальнейшем Министерство обратилось в арбитражный суд с требованиями о взыскании с Администрации и арендаторов земельного участка незаконно полученных доходов от сдачи участка в аренду (и процентов по ним) за период с 1 октября 2009 г. по 1 февраля 2018 г. на основании ст. 303 ГК РФ как у недобросовестных владельцев.

Нижестоящие суды признали иск подлежащим удовлетворению, отметив, что поскольку участок был ранее истребован у ответчиков на основании ст. 301 ГК РФ, то они не могут являться добросовестными владельцами. Заявление об истечении срока исковой давности было отклонено.

Позиция суда:

Однако Верховный Суд РФ отметил, что «само по себе решение об истребовании земельного участка у ответчиков в порядке статьи 301 ГК РФ не может свидетельствовать о недобросовестном владении участком по смыслу статьи 303 ГК РФ, так как согласно статьям 301 и 302 данного Кодекса имущество может быть истребовано и у добросовестного владельца, если оно выбыло из владения собственника помимо его воли или получено приобретателем безвозмездно».

В соответствии с данными доводами Суд направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию. 

Комментарий: 

Верховным Судом РФ была исправлена достаточно серьезная ошибка судов нижестоящих инстанций, поскольку очевидно, что имущество в некоторых случаях может быть истребовано и у добросовестного приобретателя, т.е. никакой презумпции недобросовестности тут нет.

Также Верховный Суд РФ вновь обратил внимание на действие принципа публичной достоверности реестра – им сделан важный вывод, что арендаторы, которые пользовались имуществом, действовали добросовестно, так как полагались на сведения реестра.

6. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 17 декабря 2019 г. № 306-ЭС19-15447

Фабула:

Администрация муниципального образования обратилась в суд с иском к юридическому лицу об обязании демонтировать самовольно размещенный объект. 

Суд первой инстанции обязал снести самовольную постройку. Апелляция и кассация оставили решение без изменения. 

Позиция суда:

Верховный Суд РФ отметил, что снос объекта самовольного строительства является санкцией за совершенное правонарушение (неправомерное размещение постройки), и потому при ее применении необходимо учитывать соразмерность наказания совершенному нарушению. 

Поскольку суды не учли этого обстоятельства и не дали оценки соразмерности требования Администрации о сносе самовольной постройки допущенному юридическим лицом нарушению, выразившемуся только в отсутствии разрешения на строительство на момент возведения объекта, дело было отправлено на пересмотр.

Комментарий:

В данном деле Верховный Суд РФ развивает позицию о том, что снос самовольной постройки является санкцией. Вывод о необходимости учета в таких делах принципа соразмерности конституционно закрепляемым целям и охраняемым законом интересам, а также характеру совершенного деяния представляется логичным следствием из этой позиции. 

В связи с этим отказ от формального подхода, который заняли суды нижестоящих инстанций, является абсолютно справедливым. Поскольку в основной массе суды при разрешении вопроса о сносе самовольной постройки принцип соразмерности не учитывают, остается надеяться, что позиция Верховного Суда РФ найдет отклик в будущих судебных решениях по подобным делам.

Обзор подготовили: 
Павел Лобачев, ведущий юрист ООО «Содружество земельных юристов» 
Татьяна Гурьева, помощник юриста ООО «Содружество земельных юристов» 
Светлана Степукова, помощник юриста ООО «Содружество земельных юристов»

Подробнее: https://www.advgazeta.ru/obzory-i-analitika/vazhnye-vyvody-vysshikh-sudov/


Другие материалы из раздела

23 Сен

КОММЕРСАНТЪ: ВО ВСЕРОССИЙСКОЙ РЕНОВАЦИИ УВИДЕЛИ РИСКИ - КОММЕНТАРИЙ ДЕНИСА ЛИТВИНОВА.

Законопроект о всероссийской реновации насторожил юристов и вынудил оправдываться его авторов. Управляющий партнер Содружества Земельных Юристов/Land Law Firm Денис Литвинов рассказал об особенности законопроекта.

Читать далее >
16 Сен

ПРАВО.RU: НЕ ПЕРЕХОДИ ЧЕРТУ: ШЕСТЬ ДЕЛ О КАДАСТРЕ - КОММЕНТАРИЙ ЮРИЯ ВОДОПЬЯНОВА

Развязки земельных споров прокомментировал Юрий Водопьянов, юрист Содружества Земельных Юристов/Land Law Firm.

Читать далее >
Наверх