Задать вопрос

Услуга

ФИО

Телефон

E-mail

Вопрос

Практики

Вид разрешенного использования: порядок изменения и преимущества

Одним из принципов земельного законодательства РФ является принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (градостроительным зонированием) и требованиями законодательства. 

Вид разрешенного использования (далее по тексту – ВРИ) представляет собой одну из важнейших характеристик земельного участка. Именно этот показатель определяет, какие объекты можно строить на конкретном участке.

В 2015 году был введен в действие Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 г. N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

В настоящее время ВРИ большинства земельных участков уже установлены, однако зачастую это происходило с нарушениями прав землепользователей и собственников зданий (строений, сооружений).

Названный выше классификатор может не содержать в своем перечне отдельные ВРИ. Такая правовая неопределенность делает актуальным вопрос о порядке изменения ВРИ земельного участка. 

 

Если использовать участок не в соответствии с ВРИ.

Виды разрешенного использования утверждаются вместе с градостроительными регламентами, которые, в свою очередь, содержатся в правилах землепользования и застройки, применяемых в границах территориальной зоны, и являются обязательными для исполнения всеми землепользователями.

Согласно ч.1 ст.8.8 КоАП РФ использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием является основанием для привлечения к ответственности:

  • административный штраф в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 10000 руб.;
  • на должностных лиц - от 1 до 1,5% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 20000 руб.;
  • на юридических лиц - от 1,5 до 2% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 100000 руб.,
  • если не определена кадастровая стоимость земельного участка: на граждан в размере от 10000 до 10000 руб.; на должностных лиц - от 20000 до 50000 руб.; на юридических лиц - от 100000 до 200000 руб.

 

Изменение вида разрешенного использования участка.

Прежде всего, хотелось бы сказать о главных преимуществах изменения ВРИ. Согласно налоговому и земельному законодательству налог на землю исчисляется исходя из важнейших характеристик земельного участка (площадь, месторасположение, разрешенное использование и т.д). Именно благодаря смене ВРИ земельного участка можно существенно уменьшить сумму земельного налога или арендной платы.

Платность изменения.

Правообладателям необходимо понимать, что зачастую при смене ВРИ снижается кадастровая стоимость и, как следствие, налог на землю или арендная плата. В таких случаях владельцу земельного участка, в отношении которого производится смена ВРИ, необходимо уплатить плату за изменение, которая рассчитывается по специальной формуле, установленной на федеральном уровне.

Преимущества смены вида разрешенного использования:

  • использование земельного участка по целевому назначению;
  • возможность возводить интересующие объекты капитального строительства;
  • снижение земельного налога или арендной платы.

Процедура изменения:

ШАГ 1. Обратиться в МФЦ по месту нахождения земельного участка;

ШАГ 2. Выбрать услугу «смена вида использования земельного участка»;

ШАГ 3. Заполнить заявление, указав старый ВРИ и тот, на который необходимо поменять, приложив необходимые документы:

  1. Паспорт;
  2. Доверенность на представителя (если обращаетесь не лично);
  3. Свидетельство о праве собственности на земельный участок.

ШАГ 4. Срок выполнения указанной услуги составляет от 80 дней. По истечении этого срока будет выдано уведомление об оплате данной процедуры, если изменение ВРИ влечет за собой снижение кадастровой стоимости участка, либо отказ в изменении ВРИ.

ШАГ 5. Оплатить счет в течение 30 дней, после чего будет выдано решение органа местного самоуправления об изменении ВРИ.

ШАГ 6. Обратиться в МФЦ за услугой «внесение изменений в Росреестр». Это бесплатная услуга, подразумевающая внесение уполномоченными органами изменения в реестр данных об объектах недвижимости. Подтверждением внесения изменений станет выписка, в которой будет установлен новый вид разрешенного использования.

 

Сделки по купле-продаже земельных участков, равно как и аренды, составляют значительную часть земельно-имущественных отношений, что вполне обоснованно, поскольку на сегодняшний день земля – ценный актив, источник извлечения регулярной прибыли.  В случае с продажей земли и продавцу, и покупателю следует четко понимать, какие риски существуют для каждой из них. 

На продавца ложится финансовое бремя межевых и кадастровых работ, поскольку только после проведения таковых земельный участок является объектом гражданско-правовых отношений. Покупателю же важно убедиться в юридической «чистоте» такой сделки, в чем, безусловно, потребуется помощь квалифицированного специалиста.

Какие нюансы необходимо учесть при продаже земельного участка?

Прежде всего, необходимо убедиться, что продавец участка является его законным собственником. Для этого продавец должен представить:

1. Кадастровый паспорт земельного участка,

2. Свидетельство о праве собственности на земельный участок.

Поскольку выдача свидетельств не осуществляется после 15.07.2016 г., альтернативой может выступить актуальная выписка их ЕГРП.

3. Документ-основание приобретения земельного участка в собственность (ранее заключенный договор купли-продажи, мены, дарения, завещание и т.д.).

 

Дальнейший порядок юридического оформления сделки по продаже земельного участка имеет следующую последовательность:

Шаг 1. Подготовка и подписание договора купли-продажи сторонами.

Согласно ст. 550 ГК РФ такой договор должен быть заключен в простой письменной форме. 

Законом не предусмотрена обязательность нотариального удостоверения данного договора, однако несоблюдение простой письменной формы влечет его недействительность.

Обратим внимание на специфику такого договора, которая связана с его предметом:

  • Существенными условиями договора продажи недвижимости являются его предмет и цена.

Помимо указания о продаже земельного участка, необходимо прописать его кадастровый номер, точный адрес местоположения, площадь, вид разрешенного использования и категорию земли. Данные признаки позволяют индивидуализировать земельный участок и включить в имущественный оборот.

Важно: объектами купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Именно поэтому покупатель должен убедиться в наличии кадастрового паспорта и ознакомиться с ним.

Стороны должны определить точную цену участка и порядок расчетов между собой. При этом расчет может быть произведен как до, так и после государственной регистрации перехода права собственности на участок.

  • Наряду со стандартными условиями о правах и обязанностях в договор купли-продажи земельного участка следует также включить сведения об обременениях (ограничениях), если таковые имеются, а в случае их отсутствия – указание на это.
  • Еще одна тонкость заключается в порядке передачи земельного участка: покупателю и продавцу необходимо определить в договоре момент передачи участка от продавца к покупателю по передаточному акту. ГК РФ относит передачу и прием земельного участка к обязанностям сторон.

Итак, стороны согласовали все существенные условия и подписали договор.

Шаг 2. Государственная регистрация перехода права собственности.

Сам договор не подлежит государственной регистрации в реестре прав, а регистрируется именно переход права собственности на земельный участок от продавца к покупателю.  

На данном этапе необходимо подготовить пакет документов для подачи в территориальное отделение Росреестра или же в центр предоставления государственных услуг – МФЦ, где услуга по регистрации может быть предоставлена с разницей лишь в сроках.

Какие документы необходимо предоставить регистрирующему органу? Перечень выглядит следующим образом:

1) заявление на регистрацию перехода права собственности и регистрацию права собственности за покупателем (заполняется непосредственно в отделении Росреестра перед подачей документов);

2) договор купли-продажи земельного участка, как правило, в трех экземплярах;

3) паспорта участников сделки. Если документы подает представитель, необходимо представить нотариальную доверенность с соответствующими полномочиями;

4) нотариально заверенное согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение участка (если участок приобретался в период брака);

5) свидетельство о праве собственности на участок, выданное до 15.07.2016 г., либо выписку из ЕГРП;

6) кадастровый паспорт на земельный участок;

7) правоустанавливающие документы продавца (договор купли-продажи, мены, дарения и т.д.);

8) акт приема-передачи.

К заявлению о государственной регистрации прикладывается квитанция об уплате госпошлины. Ее отсутствие служит основанием для отказа в принятии документов на рассмотрение.

Государственная регистрация проводится в течение 10 рабочих дней, а с 01.01.2017 г. – в течение 5 рабочих дней.

Шаг 3. Получение выписки из ЕГРП.

Ранее мы говорили о незначительных изменениях в государственной регистрации прав с 2015 года: выдача свидетельств о праве собственности, как правоподтверждающего документа, заменена выписками из ЕГРП. По истечении указанного срока необходимо явиться в территориальное отделение Росреестра/отделение МФЦ и получить выписку из ЕГРП, после чего при необходимости произвести окончательные взаиморасчеты между сторонами и передать по акту земельный участок (если это не было сделано ранее).

Таким образом, порядок оформления купли-продажи земельного участка не является сложной процедурой и связан, прежде всего, с соблюдением установленных в законе правил. Учет всех обозначенных тонкостей позволит сторонам юридически грамотно реализовать свои интересы. 

Отзывы о компании

Трехгорная мануфактураМетроГлавстройГоснииасАвионикаГознакАвилонЖигулиСнежная КоролеваГулливерГУЗДОконцептИрбисНефтьмагистральАстинБНСБолидВикторияФортунаЭко ТоргДАДДинамикоТролвус1000 мелочейЭмиксЗолотой СнегКомпетишнЛеомиксМалиноМетромонтажавтоматикаМидисаМоторхоумПараметриксРалаАтакаТерминалСтройконсалт

Юристы, специализирующиеся на услугах практики

Выигранные дела по услугам практики

Комплексное сопровождение сделки купли-продажи земельного участка с исключением из границ участка объектов социальной инфраструктуры

Общество обратилось за помощью в Содружество Земельных Юристов с целью сопровождения сделки купли-продажи здания и дальнейшего оформления арендных отношений..

Читать далее >

Новости и статьи по данной услуге

23 Авг

Госпошлина за регистрацию земельного участка с расположенной на нем блокированной жилой застройкой составит 350 руб.

Минфин России разъяснил, что в отношении земельного участка с видом разрешенного использования "блокированная жилая застройка" госпошлина за госрегистрацию права собственности составит 350 руб.

Читать далее >
17 Авг

Дайджест новостей земельного права за июнь-июль 2017 года

Дайджест новостей земельного права за июнь-июль 2017 года

Читать далее >
14 Авг

Вступил в силу закон о лесной амнистии

11 августа 2017 года вступил в силу закон, согласно которому сведения ЕГРН будут приоритетными по отношению к сведениями, содержащимися в государственном лесном реестре и лесном плане субъекта федерации.

Читать далее >
Наверх