Задать вопрос

Услуга

ФИО

Телефон

E-mail

Вопрос

Практики

Отчуждение заложенного имущества / недвижимости

Видео по теме

В зависимости от оснований возникновения различается ипотека в силу договора и ипотека в силу закона. Под ипотекой в силу закона понимается залог недвижимого имущества, возникающий на основании федерального закона.

Так, по действующему российскому законодательству ипотека в силу закона всегда возникает при передаче недвижимого имущества по договору ренты, а также по договору пожизненного содержания с иждивением, а также, ипотека в силу закона может возникать при покупке недвижимого имущества в кредит, в том числе с условием рассрочки платежа и при приобретении жилого дома или квартиры за счет кредитных средств.

Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Установление ипотеки не лишает залогодателя его права, как собственника заложенного имущества, распоряжаться им. Однако обременение недвижимого имущества залогом налагает определенные ограничения по распоряжению этим правом.

Согласно ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", (далее - Закон об ипотеке), имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. 

В случае, если обременение в виде ипотеки возникает в силу договора, в договоре об ипотеке может быть установлено правило, запрещающее отчуждение заложенного имущества любым способом, за исключением универсального правопреемства в порядке наследования. Данное исключение ограничивает  правоспособность гражданина, поскольку залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны, согласно ст. 37 п. 3 Закона об ипотеке. При отсутствии запрещения на отчуждение заложенного имущества залогодатель вправе совершать сделки по его отчуждению, получив при этом предварительное согласие залогодержателя.

В связи с этим, при проведении правовой экспертизы органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии обязательно проверяется наличие такого согласия и указания в договоре об отчуждении или обременении, представленном на государственную регистрацию перехода права, условий, обременяющих (ограничивающих) права собственника.

Право залогодержателя может быть удостоверено закладной, в связи с чем, согласно п.2.ст. 37 Закона об ипотеке в случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.

Следует отметить, что пункт 2 устанавливает специальные правила отчуждения заложенного имущества при выдаче закладной. Поскольку закладная является именной ценной бумагой, к ее реквизитам предъявляются особые установленные законом требования, нарушение которых влечет ее недействительность (ст. 144 ГК РФ). В п. 15 Закона об ипотеке предусмотрена необходимость прикладывать к закладной все документы, определяющие условия ипотеки; к их числу относится и право залогодателя отчуждать предмет ипотеки. Это право должно быть известно приобретателю закладной с указанием условий, которые были установлены договором об ипотеке. Нарушение этого требования влечет за собой последствия, нарушения правил об отчуждении заложенного имущества.

Основным признаком обременения недвижимости является «право следования»: в случае перехода права собственности на заложенное имущество или права хозяйственного ведения, оперативного управления от залогодателя по любому основанию право залога сохраняет силу.

Также в пункте 1 статьи 38 Закона об ипотеке, говорится о том, что лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Речь идет о том, что приобретатель имущества должен быть ознакомлен с обязательством залогодателя, следовательно, он добровольно принимает на себя передаваемые обязательства.

Следует отметить, что в случае нарушения этих правил, если залогодатель не поставил в известность приобретателя заложенного имущества, договор может быть признан недействительным на том основании, что приобретатель был обманут или введен в заблуждение (ст. 178,179 ГК РФ).

В случае отчуждения заложенного имущества с нарушением правил, согласно ст. 39 Закона об ипотеке, устанавливается норма, в которой залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий недействительности сделок.

Таким образом, законодательство устанавливает строгую ответственность незаконного приобретателя объекта ипотеки. Если последний был недобросовестным приобретателем, т.е. если он в момент приобретения имущества знал или должен был знать о незаконности заключаемого им договора и, в частности, об отсутствии согласия залогодержателя на отчуждение предмета ипотеки (в нарушение ст. 37 Закона об ипотеке), то приобретатель несет в пределах стоимости этого имущества солидарную ответственность с должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Такая ответственность наступает в двух случаях: а) если после признания сделки недействительной предмет ипотеки не может быть возвращен в натуре залогодателю; б) если обращение взыскания на заложенное имущество невозможно.

Таким образом, ограничительный характер ипотеки заключается в запрещении отчуждения или в особых правилах распоряжения заложенным имуществом, а обременительный характер – в переходе обязанностей залогодателя к любому лицу, которое приобретает в собственность заложенное имущество.

Отзывы о компании

Трехгорная мануфактураМетроГлавстройГоснииасАвионикаГознакАвилонЖигулиСнежная КоролеваГулливерГУЗДОконцептИрбисНефтьмагистральАстинБНСБолидВикторияФортунаЭко ТоргДАДДинамикоТролвус1000 мелочейЭмиксЗолотой СнегКомпетишнЛеомиксМалиноМетромонтажавтоматикаМидисаМоторхоумПараметриксРалаАтакаТерминалСтройконсалт

Юристы, специализирующиеся на услугах практики

Выигранные дела по услугам практики

Новости и статьи по данной услуге

17 Окт

Дайджест новостей земельного права за сентябрь 2017 года

Законодательные изменения, акты органов исполнительной власти в сфере земельных отношений, проекты нормативных правовых актов, судебная практика Верховного Суда Российской Федерации - все свежие новости земельного права в Дайджесте за сентябрь 2017 года.

Читать далее >
02 Окт

Перечень дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства, предлагается расширить

Предложено рассматривать иски о признании права муниципальной собственности на земельные доли, признанные невостребованными, в порядке упрощенного производства.

Читать далее >
15 Сен

Дайджест новостей земельного права за август 2017 года

Законодательные изменения, акты органов исполнительной власти в сфере земельных отношений, проекты нормативных правовых актов, судебная практика Верховного Суда Российской Федерации - все свежие новости земельного права в Дайджесте за август 2017 года.

Читать далее >
Наверх