+7 (495) 644-47-67
Задать вопрос

Услуга

ФИО

Телефон

E-mail

Вопрос

Земельные новости

26 Мар

Оформление земельного участка под многоквартирным домом.

Видео по теме

Содержание

Введение.

Механизм регистрации ТСЖ

На какой земельный участок могут претендовать жители

Процедура получения земельного участка

Возможные основания для отказа

Оформление земельного участка под многоквартирным домом.

С введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации возникло немало вопросов, связанных с правом собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Ряд вопросов связан с оформлением права собственности на земельный участок под таким домом.

С вступлением в силу 1 марта 2005 года ЖК РФ в российском законодательстве были закреплены нормы, позволяющие собственникам жилых помещений реализовать свои права в отношении не только приватизированного (или приобретенного иным способом) жилья, но и земельных участков под ним. Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен дом, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в таком доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в нем.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

Исходя из ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", земельный участок, где расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в этом доме. Если же подобный земельный участок не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании соответствующего земельного участка.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Итак, у собственников помещений в многоквартирных домах возникает право общей долевой собственности на земельный участок, где расположены эти дома.

Согласно Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 14.02.2007 N 29, сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него.

Иными словами, государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер. А право общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирных домах на земельный участок, на котором расположены такие дома, возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.

Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах. При этом издания данными органами ненормативного правового акта о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома (решения о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах) не требуется.

Таким образом, в силу закона при приобретении прав на жилое помещение в многоквартирном доме приобретаются права на земельный участок под таким домом. При приобретении квартиры эта доля переходит к приобретателю, запретить такой переход нельзя. То есть земельный участок, а вернее, его часть, пропорциональная площади квартиры, изначально входит в стоимость квартиры. Отметим, что доля в общей собственности пропорциональна площади квартиры собственника.

Однако сам земельный участок нужно сформировать, потому как в него будет входить не только земля под домом, но и элементы озеленения и благоустройства, а также иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации дома объекты, расположенные на земельном участке. Границы и размер участка определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Площадь участка вычисляют органы власти, руководствуясь как федеральным, так и региональным законодательством. Для того чтобы сформировать земельный участок, нужно собрать общее собрание собственников дома и принять на нем решение, затем подать документы в региональные либо в муниципальные органы власти. Перечень документов и орган определяются каждым субъектом самостоятельно. Как правило, в перечень документов входит заявление о формировании земельного участка, протокол общего собрания собственников, на котором принято решение о формировании.

1. Механизм регистрации ТСЖ

Государственная регистрация ТСЖ – только первый (хоть и самый важный) повод для обращения в регистрирующий орган, и дорогу туда председатель правления ТСЖ не должен забывать! На самом деле весь период существования юридического лица – и ТСЖ в том числе, от его создания и до ликвидации (либо реорганизации), руководитель организации должен обращаться в регистрирующий орган, чтобы представить те или иные сведения о ТСЖ и/или получить нужные документы.

После того, как проведено первое (организационное) собрание членов ТСЖ, на котором должны быть приняты следующие решения:

  • о создании ТСЖ, 
  • об утверждении Устава ТСЖ, 
  • об избрании правления и председателя правления ТСЖ, 

Необходимо подготовить пакет документов и зарегистрировать ТСЖ в регистрирующем (налоговом) органе, которому подведомственно место нахождения (адрес) ТСЖ. Можно для совершения этих действий прибегнуть к услугам специализированной юридической фирмы, затратив определенную сумму денег. Но можно и действовать самостоятельно.

Довольно подробно все необходимые действия по регистрации ТСЖ описаны на официальном сайте Управления ФНС России по г. Москве в разделе «Государственная регистрация юридических лиц» https://www.nalog.ru/. Следует иметь в виду, что на этом сайте отражены не все изменения законодательства, регулирующего государственную регистрацию.

Подготовка пакета документов

Заявление и другие необходимые для государственной регистрации документы в регистрирующий (налоговый) орган подает заявитель из членов созданного ТСЖ, уполномоченный протоколом учредительного собрания – например, избранный председатель правления ТСЖ.

В регистрирующий орган заявителем должны быть поданы следующие документы:

  • Заявление формы Р11001, заполненное печатными буквами черными или синими чернилами, либо машинописным текстом (заполненное заявление также можно распечатать на принтере). Заявление и все необходимые листы приложений должны быть подписаны заявителем. Подпись заявителя в разделе 7 заявления обязательно должна быть засвидетельствована нотариусом. Первые три листа заявления содержат основные сведения о регистрируемом ТСЖ. К этим трем листам обязательно должны быть добавлены следующие листы формы Р11001:

  • Листы Б. «Сведения об учредителях юридического лица – физических лицах» - по одному листу на каждого члена правления, избранного на учредительном собрании. Указываются полностью фамилия, имя, отчество, ИНН (только при наличии Свидетельства из налоговой инспекции либо отметки в паспорте об ИНН), сведения о паспорте (или ином заменяющем его документе), сведения о месте жительства (в точном соответствии с регистрацией по месту жительства). В числе владельцев помещений многоквартирного дома, создающих ТСЖ, могут быть не только граждане, но и организации (включая муниципальные и государственные органы власти). В этом случае на каждую такую организацию надо заполнить лист А - «Сведения об учредителях юридического лица - юридических лицах». В этом листе заявления нужно указать организационно-правовую форму (например, Общество с ограниченной ответственностью, Закрытое акционерное общество, учреждение и т.п.) и полное наименование организации, ее Основной государственный регистрационный номер (ОГРН) и дата его присвоения, адрес организации и контактный телефон, ИНН и код причины постановки на учет (КПП). Эти сведения должны точно соответствовать сведениям, внесенным в Единый государственный реестр юридических лиц, которые взять из выписки из ЕГРЮЛ, выдаваемой налоговым органом по месту нахождения организации.

    Лист Г. «Сведения о лице, имеющем право без доверенности действовать от имени юридического лица» - на председателя правления ТСЖ. Указываются полностью фамилия, имя, отчество, ИНН (при наличии Свидетельства из налоговой инспекции либо отметки в паспорте об ИНН), сведения о паспорте (или ином заменяющем его документе), сведения о месте жительства (в точном соответствии с регистрацией по месту жительства).

    Лист Ж. «Сведения о видах экономической деятельности». В разделе должны быть указаны коды по классификатору ОКВЭД и соответствующие этим кодам наименования всех видов экономической деятельности, которые будет осуществлять ТСЖ. В первой строке должен быть указан основной вид деятельности: например, 70.32 (Управление недвижимым имуществом), либо 70.32.1 (Управление эксплуатацией жилого фонда). После основного вида деятельности указываются другие виды деятельности ТСЖ Если, допустим, у ТСЖ есть нежилые помещения, которые будут сданы арендаторам, то можно в перечень видов деятельности включить 70.20 (Сдача внаем собственного недвижимого имущества).

  • Устав ТСЖ, утвержденный на учредительном собрании – в двух экземплярах.
  • Протокол учредительного собрания, на котором было принято решение о создании ТСЖ, был утвержден Устав ТСЖ, было избрано правление ТСЖ – в одном экземпляре.
  • Квитанция об уплате государственной пошлины в сумме 2000 рублей (в подлиннике).

В случае если ТСЖ создается на территории г. Москвы, в квитанции об уплате государственной пошлины должны быть указаны следующие реквизиты (они опубликованы на официальном сайте Управления ФНС России по г. Москве https://www.nalog.ru/ в сведениях о Межрайонной инспекции ФНС России № 46 по г. Москве, которая регистрирует все юридические лица, созданные в г. Москве после 16.12.2004 г. независимо от их места нахождения):

  • Наименование получателя платежа: УФК г. Москвы для ИФНС №26 по г. Москве;
  • Налоговый орган: ИНН 7726062105 КПП 772601001 л/с 4010770026;
  • Код ОКАТО: 45296575000;
  • Номер счета получателя платежа: 40101810800000010041;
  • Наименование банка: Отделение 1 Московского ГТУ Банка России, г. Москва;
  • БИК: 044583001;
  • Код бюджетной классификации: 182 1 08 07010 01 1000 110;
  • Назначение платежа: государственная пошлина за государственную регистрацию ТСЖ (указывается конкретное наименование);
  • Сумма платежа – 2000 рублей;
  • В сведениях о плательщике указываются фамилия, имя, отчество, адрес заявителя.

Подача документов ТСЖ в регистрирующий орган

После того, как заявление о государственной регистрации ТСЖ, протокол учредительного собрания и оба экземпляра Устава ТСЖ полностью подготовлены, подпись заявителя в заявлении о регистрации засвидетельствована нотариусом, и государственная пошлина уплачена, нужно все эти документы подать в регистрирующий орган (налоговую инспекцию), которому подведомственно место нахождения ТСЖ.

В Москве документы направляются в Межрайонную инспекцию ФНС России № 46 по г. Москве, независимо от адреса ТСЖ. Именно эта инспекция осуществляет государственную регистрацию всех юридических лиц, создаваемых в Москве. Адрес, подробные сведения о расположении этой инспекции и схема проезда опубликованы на официальном сайте Управления ФНС России по г. Москве ( https://www.nalog.ru/) в разделе «Подведомственные организации: контактная информация по инспекции».

В других регионах России сведения о регистрирующем органе, которому подведомственно место нахождения ТСЖ, можно найти на официальных сайтах Управлений ФНС России по регионам. Ссылки на все эти сайты приведены в подразделе «Территориальные налоговые органы» раздела «Структура ФНС России» официального сайта Федеральной налоговой службы Российской Федерации (https://www.nalog.ru/).

Законом предусмотрено два способа направления документов:

    Первый способ:

  • документы представляются в налоговый орган непосредственно, то есть сам заявитель (или уполномоченное им лицо) отвозит документы в налоговую инспекцию и сдает их в отдел, уполномоченный принимать такие документы. Работник налогового органа, принявший документы, выдает заявителю (или уполномоченному им лицу) расписку в приеме документов (лист «З» формы Р11001) с подписью и печатью, а также сообщает дату выдачи готовых документов. В пятидневный срок после приема документов налоговый орган должен осуществить государственную регистрацию ТСЖ и одновременно постановку на учет в налоговом органе, либо же вынести обоснованное решение об отказе в регистрации. В первом случае – на руки заявителю (или его представителю) выдаются свидетельства о государственной регистрации ТСЖ и о постановке ТСЖ на налоговый учет, один экземпляр Устава ТСЖ с отметкой о регистрации, а также выписка из Единого государственного реестра юридических лиц со сведениями о созданном ТСЖ. В случае неявки уполномоченного лица (заявителя) в указанный срок, на следующий день эти документы направляются почтовым отправлением по адресу заявителя. Если же заявителю не повезет и регистрирующий орган откажет в регистрации ТСЖ, то в тот же срок и в том же порядке заявителю выдается либо направляется почтой мотивированное решение об отказе в регистрации. В случае несогласия заявителя с доводами регистрирующего органа это решение можно обжаловать в судебном порядке.

  • Второй способ:

  • документы направляются в налоговый орган ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Тогда расписка в приеме документов, а потом – и свидетельство о государственной регистрации ТСЖ, свидетельство о постановке на налоговый учет ТСЖ, Устав ТСЖ с отметкой о регистрации, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц должны быть высланы заявителю почтой в те же сроки. Только имея на руках свидетельство о государственной регистрации ТСЖ, свидетельство о постановке на налоговый учет ТСЖ, Устав ТСЖ с отметкой о регистрации и выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, можно изготовить печать ТСЖ, открыть счет в банке и начинать деятельность ТСЖ как юридического лица.

Выписки из Единого государственного реестра юридических лиц и копии документов из регистрационного дела ТСЖ

Выписки из ЕГРЮЛ являются основным официальным документом, подтверждающим внесение сведений об организации в Единый государственный реестр, и предъявляются в установленных законом случаях – например, при оформлении подписи в банке либо при оформлении прав на недвижимое имущество, принадлежащее ТСЖ.

Выписки из ЕГРЮЛ со сведениями о юридическом лице выдаются самому юридическому лицу бесплатно по его письменному заявлению, подписанному руководителем. Выписки из ЕГРЮЛ со сведениями о юридическом лице выдаются любому заинтересованному лицу за установленную плату по его письменному заявлению, к которому приложен документ об оплате (копия документа об оплате). Плата за выдачу выписки из ЕГРЮЛ составляет 200 рублей при исполнении запроса в течение 5 дней после его поступления в регистрирующий орган, а за срочное исполнение запроса – не позднее следующего рабочего дня – плата составляет 400 рублей.

В том же порядке и за ту же плату регистрирующий орган выдает заверенные копии документов из регистрационного дела юридического лица, но бесплатная выдача копий документов не предусмотрена законом. Исключением являются запросы судов, правоохранительных органов, органов власти, подаваемые в рамках исполнения ими своих полномочий – такие запросы выписок из ЕГРЮЛ и копий документов всегда исполняются регистрирующим органом бесплатно.

Следует иметь в виду, что регистрирующий орган не предоставляет персональные сведения о физических лицах – об ИНН, паспортные данные, адрес места жительства, так что выписка из ЕГРЮЛ, выдаваемая посторонним лицам, не будет содержать такие сведения. Не будут выданы и протоколы собраний членов ТСЖ, если в них были указаны адреса (и, возможно, паспортные данные) участников собрания. Это ограничения не распространяются на копии учредительных документов юридических лиц – они выдаются по запросу любого лица, даже если содержат упомянутые персональные сведения.

2.На какой земельный участок могут претендовать жители

Общим имуществом в многоквартирном доме согласно ст. 36 ЖК являются: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

При этом речь также идет о так называемой придомовой территории жилого дома. В частности, к придомовой территории относятся пожарные проезды, сушилки для белья, детские площадки, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и вся та территория, за уборку которой платят жильцы этого дома на основании договора, заключаемого жильцами с управляющей компанией .

Расчет площади придомовой территории осуществляется согласно п. 3.4 Методических указаний по расчету земельных участков в кондоминиумах, утвержденных Приказом Министерства РФ по земельной политике от 26 августа 1998 г. N 59 . Зачастую органы публичной власти стараются ограничить площадь придомой территории жилого дома. Следует отметить и тот факт, что после прохождения процедуры регистрации права общей долевой собственности и оформления прав на землю под многоквартирным домом возникает обязанностей граждан, прошедших такую процедуру, платить земельный налог и чем больше площадь земельного участка - тем больше налог на него. Может быть, именно поэтому россияне пока взвешивают все "за" и "против" и не торопятся оформлять свои права на земли под домами, в которых живут?


3. Процедура получения данного земельного участка

Исходя из текста статьи 16 Вводного закона, можно выделить два способа приобретения права собственности на земельный участок:

- бесплатный переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме, в случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформи

- формирование земельного участка и проведение его государственного кадастрового учета, в случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введе


4.Возможные основания для отказа (анализ судебной практики)

  • Отсутствие документов, предоставление которых необходимо
  • Необоснованные заявленные собственниками помещений требования к границам и площади земельного участка
  • Наличие прав третьих лиц на земельный участок, прекращение которых невозможно, и другие предусмотренные законодательством
  • Выявление факта, что объект недвижимого имущества не является многоквартирным домом
  • Земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации, и в отношении него был проведен государственный кадастровый учет, за исключение случая, если требуется изменение границ земельных участков под многоквартирными домами.

1)Кассационное Определение Пермского Краевого Суда от 27.12.2011г. по делу №33-13295-2011 (некорректность заявленной общей площади земельного участка, с указанием представления иного протокола общего собрания собственником помещения в многоквартирном доме без указания площади земельного участка, подлежащего формированию).


2)Девятый Арбитражный Апелляционный Суд Постановление от 4.06. 2012 г. от № 09 АП-12472/2012 (заявитель не предоставил документы для государственной регистрации права на земельный участок подтверждающий размер его доли в праве общей долевой собственности на земельный участок)

3)Постановление ФАС Московского Округа от 13.07.2011 № КГ-А40/6558-11 по делу № А40-71697

10-109-601 (Общество обратилось с заявление о государственной регистрации указанного права на общее имущество в многоквартирном доме, состоящим из земельного участка, в чем ему было отказано, поскольку в заявлении не был указан размер доли в праве общей долевой собственности)

4)Решение Арбитражного Суда г. Москва от 15.03.2012 по делу № А40-71697/10-109-601 (истец в обращении к ответчику не указал размер доли в праве общей долевой собственности)

5) Постановление Четвертого Арбитражного Апелляционного Суда от 27.08.2010г. по делу № А19-6674/2010 (ТСЖ не предоставило необходимых документов, кроме протокола общего собрания собственников, так же не был соблюден порядок прохождения документов необходимых для формирования земельного участка под многоквартирным домом)

Наверх