+7 (495) 644-47-67
Задать вопрос

Услуга

ФИО

Телефон

E-mail

Вопрос

Земельные новости

07 Апр

Градостроительный план земельных участков: защита прав инвесторов в Москве.

Видео по теме

ГПЗУ расшифровка и определение

ГПЗУ определяет четыре основных параметра земельного участка

Порядок выдачи ГПЗУ в Москве

Причины отказа в выдаче Градостроительного плана земельного участка

Оспорить решение ГЗК в суде

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) - это документ установленной Министерством регионального развития РФ формы (Приказ Министерства регионального развития РФ от 10.05.2011 N 207 "Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка"), в котором определяются границы и градостроительные требования к использованию и застройке земельного участка. ГПЗУ по своей сути является документом, предоставляющим застройщику сведения об основных видах разрешенного использования земельного участка, с указанием информации о предельных параметрах застройки земельного участка, высоты объекта и процента застроенности земельного участка (п. 2 ст. 4 ФЗ «О введении в действие Градостроительного Кодекса Российской Федерации» (далее – ГрК РФ) N 191-ФЗ от 29 декабря 2004 года).

Разработка ГПЗУ производится для каждого конкретного земельного участка и служит документом, определяющим функциональное назначение, этажность и иные максимально разрешенные параметры объекта строительства (реконструкции).

Подготовка ГПЗУ на земельный участок осуществляется:

  • в составе проекта межевания территории,
  • в виде отдельного документа.

Градостроительный план земельного участка для инвесторов-застройщиков нужен в трех случаях:

  • во-первых, для того, чтобы сдать проектную документацию в экспертизу;
  • во-вторых, чтобы получить разрешение на строительство;
  • в третьих, для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Т. е., в силу положений ст. ст.48 и 51 ГрК РФ он необходим инвестору-арендатору на всех этапах «строительной жизни» объекта – без ГПЗУ не производится ни архитектурно-строительное проектирование, ни само строительство, ни ввод возведенного объекта в эксплуатацию. В последующем ГПЗУ также требуется – без него не может осуществляться ни реконструкция, ни даже капитальный ремонт ранее построенного объекта.

ГПЗУ определяет четыре основных градостроительных параметра земельного участка и постройки:

  • функциональное назначение земельного участка: указывает основной вид разрешенного использования земельного участка;
  • плотность застройки земельного участка (кв.м./га): указывает, сколько кв.м. недвижимости может быть всего размещено на участке, включая существующие здания и сооружения, плюс новое строительство;
  • максимальная высотная отметка (метры): показывает, не более какой высоты объект может быть расположен на данном земельном участке.
  • застроенность земельного участка (%): какой процент площади земельного участка может быть застроен капитальными строениями.

В соответствии с ч. З ст. 44 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 № 191–ФЗ в составе градостроительного плана земельного участка указываются:

  • земельного участка;
  • границы зон действия публичных сервитутов;
  • минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
  • информация о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента). При этом в ГПЗУ, за исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд, должна содержаться информация обо всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка;
  • информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент);
  • информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия;
  • информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно–технического обеспечения (далее — технические условия);
  • границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд.

В состав ГПЗУ может включаться информация о возможности или невозможности его разделения на несколько земельных участков.

Согласно законодательству выдача ГПЗУ бесплатна для заявителя.

В соответствии с требованиями ГрК РФ, Москва со 2 сентября 2008 года перешла к разработке и выпуску Градостроительных планов земельных участков.

Согласно ст. 51 ГрК РФ для получения разрешения на строительство (кроме особых случаев, указанных в этой статье) застройщик обязан представить в уполномоченный орган градостроительный план земельного участка. Этот документ также является необходимым при проектировании (ст. 48 ГрК РФ).

Ранее действовавшее постановление Правительства Москвы от 25 мая 2011 г. № 229-ПП «О Порядке подготовки, утверждения и выдачи градостроительных планов земельных участков» теперь называется «О порядке подготовки, утверждения, изменения и отмены градостроительных планов земельных участков». Соответственно, появился и новый Административный регламент предоставления государственной услуги «Подготовка, утверждение и изменение градостроительных планов земельных участков» в городе Москве" (далее - Регламент).

Содержание ГПЗУ исчерпывающе установлено ст. 44 ГрК РФ – в нем содержатся (по строго определенному перечню) сведения о самом земельном участке и об установленных на дачу выдачи ГПЗУ ограничениях на его использование, в т. ч. о назначении и параметрах разрешенных для строительства на нем объектов, причем, как следует из федерального градостроительного законодательства, эти сведения должны вноситься в ГПЗУ из Правил землепользования и застройки, утвержденных в установленном порядке органом представительной власти (в Москве это Мосгордума).

Такая норма введена федеральным законодателем не случайно — она должна была в определенной мере ограничить произвол чиновников, лишив их возможности по своему усмотрению в любой момент вводить и изменять фундаментальные условия застройки земельных участков. Благодаря этой норме у инвесторов, арендаторов государственных и муниципальных земель появлялась возможность в разумных пределах предвидеть последствия своих хозяйственных решений.

Понятно, что при этом очень сильно сокращался коррупционный доход целого слоя земельно-строительных чиновников, лишавшихся возможности шантажировать инвесторов и вымогать многомиллионные взятки.

Порядок выдачи ГПЗУ в Москве

В Москве, согласно ст. 63 ГрК РФ, выдача ГПЗУ на земельный участок относится к компетенции государственной власти этого субъекта РФ. По градостроительному законодательству Москвы этими функциями наделено Правительство Москвы и уполномоченный им орган - Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы (Москомархитектура).

Во исполнение требований Постановления Правительства Москвы от 16 ноября 2010 года № 1019-ПП «О создании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы» все ГПЗУ стали рассматриваться на этой комиссии, в связи, с чем многие инвесторы, застройщики, правообладатели земельных участков и объектов недвижимости столкнулись с серьезными трудностями и проблемами, связанными с выпуском данного документа. Особенно это коснулось тех инвесторов, которые не являются в области градостроительства профессионалами, и которым в силу необходимости пришлось столкнуться с разработкой данной документации.

ГПЗУ по своей правовой природе не является ни правоустанавливающим, ни правоподтверждающим документом (что постоянно подчеркивается арбитражными судами). ГПЗУ в качестве составной части документации по планировке территории определен ГрК РФ как своего рода справка – свод информации о земельном участке и об установленных в законном порядке разрешениях и ограничениях, действующих на дату его выдачи. Как стабильно указывают арбитражные суды (см. например, Постановления ФАС МО от 2 августа 2011 г. № КА-А40/7882-11 по делу № А40-120650/10-72-482, от 29 ноября 2011 г. по делу № А40-137277/10-111-914, от 29 ноября 2011 г., Постановления 9ААС № 09АП-28868/2011-АК по делу № А40-84453/11-121-708, от 1 ноября 2011 г. № 09АП-26034/2011 по делу № А40-62729/11-121-508, оставленные без изменения кассационной инстанцией), в силу федерального закона ГПЗУ не имеет статуса правоустанавливающего либо правоподтверждающего документа и по своему содержанию также таковым не является, а является сугубо справочным документом, который может быть изготовлен применительно к любому поставленному на кадастровый учет земельному участку – как предназначенному для строительства, так и уже застроенному. Такой «справочный» документ должен быть в любом случае выдан уполномоченным органом заявителю, предоставившему надлежащие документы, в течение 30 дней с момента обращения, причем без взимания платы (ч. 17 ст. 46 ГрК РФ). Соответствующая формулировка мотивировочной части судебных актов арбитражных судов трех инстанций в Москве за 2011-2012 г.г. явно приобрела уже характер клише.

Соответственно, обращение инвестора в Москомархитектуры о выдаче ГПЗУ означает лишь, что уполномоченные органы Правительства Москвы, проверив, предоставлены ли заявителем все документы, подтверждающие его право на получение ГПЗУ, обязаны всего лишь свести в этот единый документ все те сведения о законно установленных ранее ограничениях и разрешениях на использование земельного участка, которые согласно ст. 44 ГрК РФ и Приказу Минрегиона России от 10 мая 2011 г. № 207, утвердившего форму ГПЗУ, составляют его содержание.

П. 17 ст. 46 ГрК РФ устанавливает, что если физическое или юридическое лицо обращается с заявлением о выдаче ему ГПЗУ, то соответствующий орган в течение 30 дней со дня поступления обращения осуществляет подготовку градостроительного плана земельного участка, утверждает его и предоставляет заявителю без взимания платы. Между тем, п. 14 Регламента вводит не предусмотренную федеральным законодательством процедуру «приостановления предоставления государственной услуги». При этом, если в регламенте в прежней редакции, действовавшей в Москве с мая 2011 г., был установлен исчерпывающий перечень формальных оснований такой приостановки – необходимость в проведении публичных слушаний (пп. 2.16.1) или противоречия в поданных заявителем документах (пп. 2.16.2), то теперь таким основанием является просто «направление проекта градостроительного плана земельного участка на рассмотрение в Градостроительно-земельную комиссию города Москвы» (п. 2.14.1 нового Регламента). В этом случае «приостановление» допускается на срок до 60 дней. Учитывая, что п. 3.9 нового Регламента прямо обязывает Москомархитектуры направлять «на рассмотрение» в ГЗК все проекты ГПЗУ, это означает, что установленный ГрК РФ 30-дневный срок выдачи ГПЗУ московские чиновники противозаконно превратили, как минимум, в 90-дневный, т.е., утроили.

Общий смысл норм ГрК РФ, определяющих характер и процедуру подготовки и выдачи ГПЗУ, заключается в следующем: обязанность органов власти и самоуправления публичных образований состоит в том, чтобы обеспечить кадастровый учет всех земельных участков в соответствующих границах, установить для каждого из них соответствующие публичным интересам конкретные обязательные ограничения и разрешения градостроительного характера (в частности, по назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства, реконструкции), обеспечив открытость соответствующей информации для всех заинтересованных лиц с тем, чтобы граждане и юридические лица имели возможность обоснованно принимать решения об осуществлении своей хозяйственной (в т. ч., строительной) деятельности на таких участках.

Трудности в выпуске ГПЗУ заключаются в том, что в соответствии с требованиями градостроительного законодательства, сведения в ГПЗУ о градостроительных регламентах, необходимых для заполнения разделов ГПЗУ, должны устанавливаться Правилами землепользования и застройки или документацией по планировке территории, или же проектом межевания границ земельного участка, а в их отсутствие - Временными регламентами.

Градостроительные регламенты, в свою очередь, определены (ч. 9 ст. 1 ГрК РФ) как устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков…, предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства. Эти регламенты (ч.8 ст. 1 ГрК РФ) устанавливаются в правилах землепользования и застройки и, по существу, являются их составной частью. А правила землепользования и застройки (ПЗЗ), относящиеся к документам градостроительного зонирования, принимаются и изменяются представительным органом местного самоуправления (согласно ст. 163 ГрК РФ, в Москве этими полномочиями наделена Мосгордума) по результатам публичных слушаний (ст.ст. 31-33 ГрК РФ).

Правил землепользования и застройки в городе Москве до сих пор нет. Документацией по планировке территории и проектами межевания территория города Москвы обеспечена по различным сведениям только на 30% от всей территории города. Временных регламентов тоже нет.

В огромном количестве городов и населенных пунктов страны ПЗЗ давно приняты и действуют, в значительной мере способствуя как соблюдению интересов местных жителей, так и повышению уровня правовой защиты инвестиций. Исключением из общего правила является Москва – единственный из городов-«миллионников», в котором ПЗЗ до сих пор не установлены. Проект закона «О правилах землепользования и застройки города Москвы» прошел лишь первое чтение в Мосгордуме (в декабре 2009 г.), а в связи с пересмотром новым мэром столицы градостроительных приоритетов городских властей и образованием «большой Москвы» перспективы его принятия становятся все более туманными.

В отсутствие полноценных Правил землепользования и застройки Городская комиссия по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы во главе с бывшим первым заместителем мэра Москвы в Правительстве Москвы В. Ресиным в массовом порядке самостоятельно принимала решения о выдаче ГПЗУ «на основе» или «с учетом» так и не ставшего законом проекта этих Правил, а Москомархитектура — их оформляла и выдавала застройщикам.

Эта комиссия действовала до марта 2011 г., после чего ее функции перешли к вновь созданной Градостроительно-земельной комиссии города Москвы, возглавляемой непосредственно мэром Москвы С. Собяниным, который наделил ее полномочиями по «одобрению проектов градостроительных планов земельных участков, подготавливаемых по заявлениям физических и юридических лиц, до введения в действие Правил землепользования и застройки в городе Москве».

К сожалению, все эти ГПЗУ — как «ресинские», так и «собянинские» — выдавались в нарушение требований законодательства и потому не создавали надежного правового основания для строительства и, соответственно, для защиты инвестиций.

Соответственно, на территории Москвы не установлено никаких градостроительных регламентов, а все выдаваемые в Москве ГПЗУ относятся к случаю, регулируемому пп. 5 ч. 3 ст. 44 ГрК РФ – для земельных участков, в отношении которых градостроительные регламенты не установлены.

В таком случае, как уже отмечалось, ГПЗУ должны выдаваться на основе ранее принятых в установленном порядке документов градостроительного зонирования и иных, чем ГПЗУ, документов по планировке территории. К числу последних в Москве относились, в частности, акты разрешенного использования (АРИ) и градостроительные обоснования. Сведения о разрешенном использовании земельного участка, включая во многих случаях основные параметры будущего объекта, содержатся также в договорах аренды.

Соответственно, для того, чтобы утвердить ГПЗУ, содержащий иную, чем в указанных документах, информацию, необходимо, как минимум, отменить ранее принятые градостроительные решения, на основании которых были утверждены эти документы, и принять иные решения. Иначе такой ГПЗУ не будет соответствовать требованиям ГрК РФ и его выдача (с соответствующим содержанием) может быть успешно оспорена в порядке гл. 24 АПК РФ.

Кроме этого, ситуация для застройщиков и собственников объектов недвижимости осложняется еще и тем, что в Генеральном плане города Москвы (вступил в действие с 14.06.2010 г.) около 70% территории Москвы попали в зоны развития - территории реорганизации. Это значит, что выпуск ГПЗУ для земельных участков, которые попали в эти зоны, возможен только после разработки на данные территории документации по планировке территории. А остальная территория по Генеральному плану города Москвы, это зона стабилизации в которой большая часть территории относится к сохраняемой жилой застройке. В требованиях к разработке ПЗЗ, в ГрК РФ указано, что ПЗЗ разрабатываются для обеспечения прав и соблюдения интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства по предоставлению им «возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков».

Как показывает практика, с момента рассмотрения ГПЗУ Градостроительно-земельной комиссии города Москвы, редкому правообладателю земельного участка удалось получить ГПЗУ, который бы позволил ему в полном объеме реализовать свои права и намерения по созданию объектов недвижимости.

Причины отказа в выдаче Градостроительного плана земельного участка:

1. Заявителю может быть отказано в приеме заявки на подготовку ГПЗУ в случае представления неполного комплекта документов или обнаружения несоответствий в представленных заявителем документах. При отказе на приеме заявителю выдается Карточка уведомления об отказе.

2. Москомархитектура отказывает заявителю в выдаче ГПЗУ в случаях:
• установления несоответствия представленных заявителем документов требованиям, установленным законодательством;
• выявления обстоятельств, ранее неизвестных при приеме документов (в том числе при несоответствии нотариально заверенной копии кадастрового плана (паспорта) земельного участка на бумажном носителе кадастровому плану (паспорту) земельного участка на электронном носителе и т.п. причинам);
• при представлении заявителем неправильно оформленных или утративших силу документов.

3. Отказ в выдаче ГПЗУ оформляется мотивированным письмом Москомархитектуры, направляемым в адрес заявителя с возвратом представленных заявителем документов.

4. Если возможна доработка представленных документов, подготовка ГПЗУ может быть приостановлена до предоставления заявителем необходимых документов в Москомархитектуру, о чем заявитель уведомляется соответствующим письмом.


Ситуация начала радикально ухудшаться в 2011 году. ПЗЗ так и не были вынесены на второе чтение (это должно было случиться в первом квартале 2011 г.), а в июне Законом г. Москвы № 27 из ст. 43 Градостроительного кодекса Москвы было просто исключено указание на правила землепользования и застройки как основу ГПЗУ. В ноябре усилиями тогдашнего председателя Комитета Госдумы по земельным отношениям и строительству М. Шаккума был с невероятной скоростью (всего за 6 дней!) «протащен» Федеральный закон от 12.12.2011 № 427-ФЗ, сделавший специально для исполнительной власти Москвы и Санкт-Петербурга совершенно необъяснимые в рамках конституционной-правовой логики изъятия из общих норм земельного и гражданского законодательства. «Закон Шаккума» позволяет властям «двух столиц», обвиняя инвесторов, застройщиков в нарушении сроков строительства (причиной которого, чаще всего, является нерасторопность, некомпетентность или недобросовестность самих городских чиновников), в одностороннем внесудебном порядке расторгать инвестиционные и арендные договоры, произвольно осуществляя тем самым передел рынка. В ближайшее время ожидается расторжение не менее 400 таких договоров, причем их перечень держится столичной властью в глубокой тайне.

Оспорить решение ГЗК в суде

Практика арбитражных судов свидетельствует, что инвесторы имеют неплохие шансы оспорить решения Градостроительно-земельной комиссии (ГЗК) в части изменения ранее утвержденных параметров застройки, невыдачи ГПЗУ в 30-дневный срок или выдачи ГПЗУ с нулевыми показателями. В подавляющем большинстве случаев суды признают решения ГЗК нелегитимными и отсылают чиновников к генплану развития Москвы и проекту Правил землепользования и застройки (ПЗЗ), утвержденному в первом чтении в 2009 году.

За два с лишним года своего существования ГЗК стала главным органом, решающим судьбу градостроительных проектов на территории Москвы. Изначально создание комиссии объяснялось необходимостью пересмотреть 1,3 тыс. инвестконтрактов, заключенных прежним руководством города. Причем сделать это планировалось до конца сентября 2011 года. Однако постепенно чиновники вошли во вкус. На заседаниях ГЗК стали рассматриваться: проекты планировок территорий, градостроительные регламенты и режимы использования земель, заявки на выдачу ГПЗУ, параметры ГПЗУ, выданных в 2008—2010 годах, стартовые условия аукционов и многие другие вопросы, которые ранее решались профильными департаментами. В 2012 году на ее заседаниях было рассмотрено 3,7 тыс. вопросов (в 2011 году — 2,9 тыс.), отменено строительство 3,3 млн. кв. м недвижимости (в 2011 году — 8,2 млн. кв. м).

Неудивительно, что многие инвесторы, получив «черную метку» от ГЗК, ушли в суды. И правильно сделали.

Судебная практика Московского арбитражного суда, 9-го арбитражного апелляционного суда и Федерального арбитражного суда Московского округа свидетельствует о возможности оспорить решение комиссии при наличии ранее утвержденной градостроительной документации.

Содружество земельных юристов занимается сопровождения споров любой сложности в области земли, недвижимости и инвестиций. Более подробно узнать о данной услуге вы можете узнать http://zem-advokat.ru/news/judicial-practice-in-cases-of-easement-of-land/. Получить консультацию Вы можете у наших специалистов по номеру +7 (495) 644-47-67.

Другие новости в апреле

03 Апр

Кадастровая ошибка: практические советы по оспариванию и исправлению

Кадастровая ошибка - это воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости. 

Читать далее >
Наверх