Задать вопрос

Услуга

ФИО

Телефон

E-mail

Вопрос

Земельные новости

17 Окт

Изменение разрешенного использования земельного участка

Видео по теме

 Изменение вида разрешенного использования земельных участков:
Юристы и адвокаты нашего Содружества обладают существенным опытом в сопровождении изменения вида разрешенного использования земельных участков в Москве и Московской области.
Для более детального самостоятельного изучения данного вопроса вы можете ознакомиться с приведенными ниже теоретическими исследованиями земельных юристов.

Разрешенное использование земельного участка, история понятия:
Одним из принципов земельного законодательства Российской Федерации является принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (градостроительным зонированием) и требованиями законодательства.
В законодательстве не описано, а в литературе не доказано, существуют ли иные способы установления (изменения) разрешенного использования земельных участков, кроме предусмотренного Земельным кодексом Российской Федерации зонирования территорий.
Градостроительный кодекс Российской Федерации, установивший в соответствии с предписанием пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации общие принципы и порядок проведения градостроительного зонирования, содержит противоречия с земельным законодательством, что порождает коллизии в правоприменительной практике.
По мнению Л. Е. Бандорина,  разрешенное использование земельных участков – это неотъемлемый элемент правового режима земельного участка, установление которого имеет целью определение конкретного, устойчивого способа использования земель, соответствующего целевому назначению земель, из состава которых образован земельный участок. При этом неотъемлемость разрешенного использования земельных участков означает, что оно должно определяться для земельных участков, образованных из состава земель всех категорий (за исключением земель запаса), что обусловлено необходимостью конкретизации правового режима земельных участков, которая не может быть обеспечена лишь посредством деления земель на категории.
Понятие "разрешенное использование земельного участка" четко привязано ЗК РФ к зонированию территорий: упомянутая ст. 7 говорит о разрешенном использовании земельного участка "в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов". Зонирование же территорий по ЗК РФ относится только к землям населенных пунктов, в которых согласно ст. 85 в соответствии с градостроительными регламентами устанавливаются территориальные зоны. Иные категории земель не упоминаются.
К настоящему времени виды разрешенного использования большинства земельных участков уже установлены, однако зачастую это происходило с нарушениями прав землепользователей и собственников зданий (строений, сооружений). Помимо прочего названный выше классификатор может не содержать в своем перечне отдельные виды разрешенного использования. Такая правовая неопределенность делает актуальным вопрос о порядке изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка:
  ГсК РФ установлено, что порядок такой сложной процедуры как изменение вида разрешенного использования земельного участка определяется правилами землепользования и застройки. На период до 2012 г. действует норма п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", согласно которой решение об изменении принимается главой местной администрации с учетом результатов публичных слушаний.
Учитывая названные выше причины, можно прогнозировать необходимость изменения вида разрешенного использования любого земельного участка, в связи с чем следует предусмотреть упрощенный порядок такого изменения в течение определенного периода.
Кроме того, и после 2012 г. останутся территории, на которых не будут установлены правила землепользования и застройки, а вопрос о том, в каком порядке на них должно производиться изменение разрешенного использования земельного участка, остается неурегулированным.
В соответствии с п. 5 ст. 37 ГсК РФ решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами. Очевидно, имелись в виду специальные законы, регулирующие режим использования отдельных видов земель (например, Лесной и Водный кодексы РФ, Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и др.), но сегодня ни один из них порядок принятия указанных решений не устанавливает. Общие нормы о порядке установления и изменения вида разрешенного использования на таких землях должны быть определены ЗК РФ.
Заметим, что установление норм, о которых идет речь, особенно важно для земель сельскохозяйственного назначения, поскольку отсутствие правил порождает коррупцию.
Что касается порядка изменения вида разрешенного использования земельных участков, на которые распространяются градостроительные регламенты, то здесь также возникает несколько существенных вопросов.
Обоснованность действующей на период до 2012 г. нормы п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" вызывает сомнения, так как для вынесения решения главой местной администрации об изменении вида разрешенного использования земельных участков требуется сложная и малоэффективная процедура публичных слушаний (результаты которой носят рекомендательный характер), но нет надобности в согласии правообладателя. Это создает возможность для нарушения прав лиц, использующих земельные участки. Видимо, следует признать целесообразным определение на уровне закона основных моментов того порядка изменения видов разрешенного использования земельных участков, который будет устанавливаться правилами землепользования и застройки.
Однако прежде чем вносить в законодательство поправки по поводу разрешенного использования земельных участков, необходимо определиться в принципиальном отношении к этому понятию и его месту в системе правового регулирования.
Представляются возможными три основных варианта:
1) разрешенное использование применяется только по отношению к земельным участкам, планируемым под застройку, и для других участков не требуется; порядок его установления и изменения регулируется ГсК РФ;
2) разрешенное использование земельных участков является инструментом земельного права, дополняющим и уточняющим понятие категории земель для обеспечения целевого и рационального их использования. Каждая категория земель предусматривает определенный перечень возможных видов разрешенного использования. Он устанавливается земельным законодательством, равно как и порядок определения, изменения вида разрешенного использования;
3) категории земель отменяются - вместо них устанавливаются виды разрешенного использования.
Сегодня ГсК РФ и ЗК РФ основаны на принципах первого варианта, хотя фактически законодательство развивается по второму.
В принципе законодатель может выбрать любой из вариантов при условии его последовательной реализации. Однако наименее желателен третий вариант - отмена категорий земель, и не в последнюю очередь потому, что его реализация потребует наиболее существенных изменений законодательства, в том числе кардинальной переработки ЗК РФ, устанавливающего правовой режим земель в зависимости от их принадлежности к той или иной категории. Это потребует переоформления правоустанавливающих документов на земельные участки, что, как показывает опыт, затягивается на длительный срок, создает препятствия в осуществлении предпринимательской деятельности, ложится тяжким бременем на граждан - обладателей прав на земельные участки, способствует возникновению массы коллизий в правоприменительной практике.
При подготовке данного текста были использованы выдержки из статьи Е. Л. Мининой.

Наверх