Задать вопрос

Услуга

ФИО

Телефон

E-mail

Вопрос

Мы в СМИ

21 Авг

Новая адвокатская газета: Изменение правоприменительной практики по вопросу расторжения договора купли-продажи недвижимости

ПОВОРОТ СЛОЖИВШЕЙСЯ ПРАКТИКИ?

Коллегия по гражданским делам ВС РФ вынесла решение по вопросу расторжения договора купли-продажи, кардинально противоположное практике, которой она придерживалась ранее

Проанализировав определение Суда, эксперты «АГ» оценили его в целом положительно. Один из них назвал особенно позитивным то, что его вынесла именно консервативная Судебная коллегия по гражданским делам. Другая обратила внимание на то, что решение подтверждает постепенное изменение правоприменительной практики по этому вопросу.

Продавец земельного участка с домом обратилась в суд с иском к покупателю о расторжении договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества. В обоснование требований она указала, что вопреки договору после перехода в установленном законом порядке права собственности на недвижимость к ответчику и регистрации в ЕГРП тот свои обязательства по оплате участка и дома не выполнил. Тем самым, по мнению истицы, условия договора купли-продажи были существенно нарушены.

Суд первой инстанции удовлетворил требования, согласившись с тем, что в результате длительного неисполнения ответчиком обязательств по оплате приобретенных объектов недвижимости истица в значительной степени лишилась того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора. Суд указал, что такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истицы право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества.

Однако суд апелляционной инстанции отменил это решение и принял новое – об отказе в удовлетворении исковых требований. Стоит отметить, что вторая инстанция согласилась с позицией истицы о том, что ответчик не выполнил свои обязанности по оплате приобретенного имущества, однако пришла к выводу, что такое нарушение договора не является существенным и что доказательств, подтверждающих именно такой характер нарушения, представлено не было.

В своем решении суд ссылался на ч. 3 ст. 486 ГК РФ, согласно которой неисполнение обязанности по оплате проданного товара не влечет возникновение у продавца права на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него лишь право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами, а также на разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Не согласившись с апелляционным определением, истица обжаловала его в кассационном порядке в Верховный Суд РФ, прося оставить в силе решение суда первой инстанции. Проверив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ нашла жалобу подлежащей удовлетворению.

Тройка судей решила, что вывод, сделанный апелляционным судом, противоречит положениям п. 2 ст. 450 ГК РФ, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

«Определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, суд апелляционной инстанции должен был исходить из установленного им обстоятельства о том, что продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора», – подчеркивается в определении ВС РФ.

Коллегия указала на неправильное толкование п. 3 ст. 486 ГК РФ, пояснив, что из буквального толкования текста правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

Разъяснения постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ также, по мнению тройки судей, были применены неправильно. В решении поясняется, что согласно четвертому абзацу п. 65 в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102 и 1104 ГК РФ.

На основании изложенного Судебная коллегия, указав на незаконность апелляционного определения, отменила его и направила дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Данное решение особенно интересно в связи с тем, что ранее Коллегия по гражданским делам ВС РФ придерживалась полностью противоположной позиции, отменяя решения нижестоящих судов, которые как раз соответствовали точке зрения, изложенной в этом случае.

Комментируя «АГ» определение ВС РФ, адвокат, управляющий партнер «Содружества земельных юристов» Денис Литвинов пояснил: ранее суды исходили из того, что если продавец не получил деньги по договору купли-продажи, то он должен обращаться в суд с иском о взыскании средств, но основанием для расторжения ДКП такая ситуация не являлась. «Я считаю это неправильным. Потому что для продавца существенным условием является получение денег здесь и сейчас, а не когда-то потом. Если он не получает их, то лишается того, на что мог претендовать, и совершенно обоснованно вправе требовать вернуть неоплаченную вещь. И наиболее логичным способом защиты его права являются именно требование о расторжении договора и вытекающее из него требование о возврате переданной вещи», – отметил эксперт.

Управляющий Юридическим товариществом XALATOV.ORG Сергей Халатов к этому добавил, что судьи предпочитали игнорировать, что при продаже товара в кредит и в рассрочку закон прямо предусматривает возможность расторжения договора в случае неуплаты цены за товар. «Более того, применительно к этим случаям ГК РФ указывает, что существенной признается неуплата более половины цены. Было бы странно предполагать, что законодатель дал право расторжения договора при неуплате более половины покупной цены в случае рассрочки, но не дал такого права на случай полной неуплаты при отсутствии условия о рассрочке. Однако судьи именно такое и предполагали, игнорируя систематическое толкование», – рассказал он.

По мнению Дениса Литвинова, особенно позитивно то, что такого рода решение принято именно Судебной коллегией по гражданским делам ВС РФ, поскольку она в отличие от Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ была всегда более консервативной.

Сергей Халатов при этом предположил, что ВС РФ допустил столь противоречивый судебный акт в связи с тем, что теперь иначе толкует соотношение ст. 450 и 486 ГК РФ, «допуская, что крайне неудачно сформулированный законодателем п. 3 ст. 486 не исключает применение ст. 450 ГК РФ».

«Может быть, Суд учел, что в условиях длящегося экономического кризиса и плохо работающей системы принудительного исполнения следует ориентировать практику на предпочтение возврата имущества от неисправного должника перед взысканием с него денег. При том качестве написания судебных актов, которое демонстрируют суды, можно только гадать, какой же мотив был основным и был ли он вообще», – заключил юрист.

И Денис Литвинов, и Сергей Халатов сошлись во мнении, что рассматриваемое решение Верховного Суда сможет оказать влияние на практику, только если определение по этому делу попадет в обзор, утверждаемый Президиумом ВС РФ, или аналогичная правовая позиция будет зафиксирована в постановлении Пленума ВС РФ.

Вице-президент КА «Град» Александра Цветкова отметила, что если говорить о повороте в подходе Верховного Суда, то стоит заметить, что он обозначился намного ранее вынесения последнего определения по данному вопросу: «Такая позиция уже была отражена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2012 г. № 7454/12 по делу № А24-1270/2011, Постановлении Президиума ВАС РФ от 23 июня 2009 г. № 4651/09 по делу № А12-11675/08-С63, Постановлении Президиума ВАС РФ от 10 июня 2014 г. № 1999/14 по делу № А40-43310/13».

Адвокат добавила, что правоприменительная практика идет в этом смысле в том направлении, которое обозначает законодатель. Она напомнила, что п. 4 ст. 453 ГК РФ в 2015 г. был дополнен следующим абзацем: «в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства».

«Законодатель таким образом устанавливает связь между расторжением договора при ненадлежащем исполнении одной из сторон и правилами о неосновательном обогащении. Понятно, что такая связь призвана упорядочить механизм взыскания одностороннего исполнения по договору в случае расторжения», – пояснила Александра Цветкова. Кроме того, она обратила внимание на то, что обсуждаемая позиция Судебной коллегии и ранее проявлялась в постановлениях Верховного Суда, «следовательно, влияние на практику уже оказывается, а последнее решение лишь укрепит его».

Глеб Кузнецов

Источник: http://www.advgazeta.ru/newsd/2918 

Другие материалы из раздела

22 Ноя

НТВ: Денис Литвинов в программе "Сегодня" - как избежать переплат налога на недвижимость

Адвокат, управляющий партнер СЗЮ Денис Литвинов в программе "Сегодня" на телеканале НТВ прокомментировал вопросы по расчету и уплате налога за недвижимость...

Читать далее >
16 Ноя

Актуальные проблемы, возникающие при рассмотрении споров об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости - Статья юриста СЗЮ Зинаиды Слепцовой

В новом выпуске журнала «Имущественные отношения в Российской Федерации» (№ 10 за 2017 год) опубликована статья Слепцовой З.М., юриста ООО «Содружество земельных юристов», на тему «Актуальные проблемы, возникающие при рассмотрении споров..

Читать далее >
Наверх